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Umsatzsteuer
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BFH: Übernahme von Verbindlichkeiten umsatzsteuerfrei

ESV-Redaktion Steuern
Umsatzsteuerfreier Verbindlichkeitenübernahme: Auch bei Mietverhältnissen? (Foto: KB3/Fotolia.com)
In der Praxis kommt es vor, dass beim Verkauf einer nur teilweise vermieteten Immobilie der Verkäufer gegenüber dem Käufer die Verpflichtung übernimmt, für den leerstehenden Teil ein Mietverhältnis einzugehen. Ob dies einen umsatzsteuerpflichtigen Umsatz darstellt, hat vor kurzem der Bundesfinanzhof entschieden.
Verpflichtet sich der Unternehmer gegen Entgelt, ein Mietverhältnis einzugehen, ist die Leistung nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 30. November 2016 (Az. V R 18/16) nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei.

Die A-KG (KG) war Eigentümer eines mit einem Gewerbegebäude bebauten Grundstücks, das zum Teil vermietet war und im Übrigen leer stand. Die KG beabsichtigte, das Grundstück zu veräußern. Der Kaufinteressent wollte das Objekt nur unter der Bedingung erwerben, dass ein bestimmter Anteil der Leerstandsfläche zusätzlich für einen Zeitraum von fünf Jahren vermietet wurde.

Die KG und die Klägerin, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH, vereinbarten daher am 19. Februar 2007, dass die Klägerin „unmittelbar gegenüber dem Käufer des Grundstücks“ Mieterverpflichtungen gemäß dem Entwurf eines Mietvertrages übernehmen sollte. Für die Übernahme dieser Mieterverpflichtung sollte die Klägerin von der KG eine einmalige Vergütung in Höhe von 900.000 Euro erhalten. Der Betrag war nach Eingang des Grundstückskaufpreises bei der KG zu zahlen.

Die KG und die Klägerin schlossen noch am selben Tag den Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis sollte am 1. April 2007 beginnen und fünf Jahre dauern. Die Monatsmiete betrug 15.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Unter Berücksichtigung von Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen belief sich der monatliche Gesamtmietzins auf rund 23.700 Euro, darin enthalten: Umsatzsteuer in Höhe von rund 3.800 Euro.

Die KG veräußerte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 19. Februar 2007 an den Erwerber. Der Erwerber trat in das zwischen der Klägerin und der KG begründete Mietverhältnis ein. Die Klägerin erhielt im Streitjahr 2007 von der KG die vereinbarte Vergütung von 900.000 Euro und legte den Betrag als Festgeld bei einer Bank an, die die vertraglich vorgesehene Bürgschaft zugunsten des Vermieters ausreichte.

Im Anschluss an eine Außenprüfung ging das Finanzamt davon aus, dass die Klägerin aufgrund der Vereinbarung vom 19. Februar 2007 eine steuerbare und steuerpflichtige Leistung erbracht habe. Es erhöhte die zum Regelsteuersatz steuerpflichtigen Umsätze um das sich aus der Gegenleistung von 900.000 Euro errechnete Entgelt von rund 756.000 Euro und die Umsatzsteuer um rund 144.000 Euro.

Einspruch und Klage beim Finanzgericht hatten keinen Erfolg.

Verpflichtung einen Mietvertrag einzugehen von Pflichten aus Mietvertrag zu unterscheiden

Auf die Revision der Klägerin hob der BFH das Urteil des Finanzgerichts auf und gab der Klage statt.

Die Richter des BFH hatten bereits Zweifel, ob die durch die Klägerin erbrachte Leistung überhaupt steuerbar ist. Sie ist nach Auffassung des Senats jedenfalls nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei.

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Die BFH-Richter führten zur Begründung u.a. aus: Die Übernahme von Verbindlichkeiten, von Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Umsätze ist steuerfrei (§ 4 Nr. 8 Buchst. g UStG).

Die Norm erfasst nach der Rechtsprechung des BFH z.B. die entgeltliche Übernahme einer Ausbietungsgarantie. Steuerfrei ist auch der steuerbare Verzicht auf eine Mietgarantie, wenn die Einräumung der Mietgarantie nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei ist oder - bei Entgeltlichkeit - steuerfrei wäre. Unionsrechtlich beruht die Steuerfreiheit auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. c MwStSystRL.

Steuerfrei ist danach die Vermittlung und Übernahme von Verbindlichkeiten, Bürgschaften und anderen Sicherheiten und Garantien sowie die Verwaltung von Kreditsicherheiten durch die Kreditgeber. Diese Steuerfreiheit bezieht sich auf Finanzdienstleistungen. Hierzu gehört nicht die Übernahme der Verpflichtung, eine Immobilie zu renovieren, da es sich der Art nach nicht um ein Finanzgeschäft handelt. Der EuGH hat dies insbesondere damit begründet, dass die Befreiung von Finanzgeschäften bezwecke, Schwierigkeiten zu beseitigen, die mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage verbunden sind. Der Begriff der „Übernahme von Verbindlichkeiten“ i.S. von Art. 13 Teil B Buchst. d Nr. 2 der Richtlinie 77/388/EWG schließt somit andere als Geldverbindlichkeiten, wie die Verpflichtung, eine Immobilie zu renovieren, von der Steuerfreiheit aus.

Zudem ist Art. 13 Teil B Buchst. d Nr. 2 der Richtlinie 77/388/EWG eng auszulegen und definiert die danach steuerfreien Umsätze durch die Art der erbrachten Dienstleistungen und nicht durch den Erbringer oder Empfänger der Leistung. Dabei ist die entgeltliche Übertragung eines Bestands von Lebensrückversicherungsverträgen eine einheitliche Leistung, die nicht künstlich in zwei Leistungen, die Übernahme von Verbindlichkeiten i.S. von Art. 13 Teil B Buchst. d Nr. 2 der Richtlinie 77/388/EWG und einen Umsatz im Geschäft mit Forderungen i.S. von Art. 13 Teil B Buchst. d Nr. 3 der Richtlinie 77/388/EWG, aufgespalten werden kann.

Die Klägerin hat eine steuerfreie Leistung erbracht. Verpflichtet sich der Unternehmer gegen Entgelt, als Mieter ein Mietverhältnis einzugehen, ist die Leistung nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei.

Gegenstand der von der Klägerin aufgrund des Vertrages vom 19. Februar 2007 erbrachten Leistung ist es, ein Mietverhältnis als Mieter einzugehen. Die Klägerin wurde hierdurch gem. § 535 Abs. 2 BGB als Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Mit ihrer Leistung gegen Entgelt, einen Mietvertrag als Mieter abzuschließen, hat die Klägerin somit i.S. von § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG eine Verbindlichkeit begründet und entsprechend der EuGH-Rechtsprechung eine Geldverbindlichkeit übernommen. Sie unterscheidet sich von den durch ihre Erfüllung begründeten Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag.

Art der erbrachten Leistung maßgeblich

Da sich die Steuerfreiheit bei richtlinienkonformer Auslegung nach Art der erbrachten Dienstleistungen und nicht durch den Erbringer oder Empfänger der Leistung definiert, kommt es nicht darauf an, ob der Leistende eine bereits bestehende Verbindlichkeit übernimmt oder erstmals eine Verbindlichkeit begründet. Eine Einschränkung dergestalt, dass es sich um die Leistung an eine Person handeln muss, zu deren Lasten bereits eine Verpflichtung besteht, ist auch bei enger Auslegung des Befreiungstatbestands nicht erforderlich und würde zu einem Verstoß gegen das Neutralitätsprinzip führen.

Danach müssen die Wirtschaftsteilnehmer in der Lage sein, das Organisationsmodell zu wählen, das ihnen am besten zusagt, ohne Gefahr zu laufen, dass ihre Umsätze von der Steuerbefreiung nach der Richtlinie ausgeschlossen werden. Somit ist nicht danach zu differenzieren, ob die Klägerin die Verpflichtungen aus einem bereits zuvor abgeschlossenen Mietvertrag von einem Mieter übernimmt oder sich selbst unmittelbar zum Eingehen eines Mietverhältnisses verpflichtet. Die Leistung der Klägerin ist daher ebenso steuerfrei, wie wenn der Grundstückseigentümer den Mietvertrag zunächst mit einem Dritten geschlossen hätte und sich die Klägerin zur Vertragsübernahme gegen Entgelt verpflichtet hätte.

Weiterführende Literatur
Wer Immobilien des Privat- oder Betriebsvermögens verschenkt, veräußert, mit einem Nießbrauch belastet oder in eine Gesellschaft einbringt, ist mit vielschichtigen steuerlichen Fragen konfrontiert. Eine sorgfältige Steuerplanung ist dabei unverzichtbar, um das Risiko überraschender finanzieller Belastungen von Beginn an einzudämmen. Anhand von rund 150 Beispielen, Schaubildern und Übersichten stellen Ihnen Bernd Meyer und Jochen Ball in dem Werk Übertragung von Immobilien im Steuerrecht eine Fülle praxiserprobter, klassischer und raffinierter Gestaltungswege anschaulich vor – und erlauben Ihnen einen tiefen Einblick in die vielfältigen Möglichkeiten der Immobilienübertragung.

(ESV/fl)

Programmbereich: Steuerrecht

 
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