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Informationspflichten für Immobilienmakler
Twitter weiterempfehlen  10.10.2017

BGH: Immobilienmakler müssen in Inseraten Energieverbrauch angeben

ESV-Redaktion Recht
Angaben zum Energieausweis sind wesentlich im Sinne von § 5a Absatz 4 UWG (Foto: Eisenhans/Fotolia.com)
Nach § 16 a der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer von Immobilien sicherstellen, dass ihre Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Angaben enthalten, die im Energieausweis enthalten sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) klärte kürzlich, welche Informationspflichten für Immobilienmakler gelten.
Geklagt hatte die Deutsche Umwelthilfe in drei parallelen Verfahren. Die jeweils beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. Allerdings enthielten die betreffenden Inserate keine Informationen zur Art des Energieausweises oder zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes. Auch Angaben zum Baujahr des Wohngebäudes und zu dessen Energieeffizienzklasse fehlten. Hierin sah die Klägerin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) und machte einen Unterlassungsanspruch wegen Rechtsbruch aus § 3a UWG in Verbindung mit § 16a EnEV geltend.

Klägerin: Keine Anzeigen ohne Angaben nach § 16a EnEV

Von den Beklagten verlangte sie daher, künftig bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, keine Anzeigen mehr ohne die Angaben nach § 16a EnEV zu schalten.

Vorinstanzen uneinig

Während das Landgericht (LG) Münster die Beklagte antragsgemäß verurteilte, hatten die Landgerichte (LG) Bielefeld und München II die Klage abgewiesen. In den zweiten Instanzen haben das OLG Hamm sowie das OLG München die jeweils beklagten Makler antragsgemäß verurteilt.

Im Wortlaut: § 16a EnEV - Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: 
  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (....)
(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung (...) 

BGH: Auch Immobilienmakler müssen Angaben aus Energieausweis veröffentlichen

Der I. Zivilsenat des BGH hat die Entscheidungen aus den jeweiligen Berufungsinstanzen im Wesentlichen wie folgt bestätigt: 
  • Zurückweisung von zwei Revisionen: In zwei Verfahren hat der Senat die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen.

  • Aufhebung und Zurückverweisung im dritten Fall: Im dritten Verfahren hat der BGH die Entscheidung der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Hier muss die Berufungsinstanz klären, ob bei Schaltung der Anzeige überhaupt ein Energieausweis vorlag.
Somit haben auch Immobilienmakler vom Grundsatz her die Pflicht, in ihren Immobilienanzeigen Angaben aus dem Energieausweis zum Energieverbrauch zu veröffentlichen.

Zwar kein Rechtsbruch nach § 3 a UWG

Nach Auffassung des BGH ergibt sich der Unterlassungsanspruch allerdings nicht aus § 3a UWG in Verbindung mit § 16a EnEV. Nach diesen Normen, so der Senat, müssen lediglich Verkäufer und Vermieter Angaben zum Energieverbrauch machen, wenn ein Energieausweis vorliegt.

Immobilienmakler sehen die Karlsruher Richter aber nicht als Adressaten dieser Informationspflicht an. Etwas anderes würde sich weder aus den Gesetzesmaterialien noch aus einer richtlinienkonformen Auslegung ergeben, so der I. Zivilsenat des BGH.

Aber: Angaben zum Energieausweis sind wesentliche Angaben im Sinne von § 5a Absatz 4 UWG

Der von der Klägerin geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergibt sich dem Richterspruch zufolge aber aus dem Gesichtspunkt der Irreführung der Verbraucher. So hätten die beklagten Makler den Verbrauchern durch das Fehlen der Angaben zum Energieverbrauch wesentliche Informationen vorenthalten. Dies leitet der Senat aus folgenden Vorschriften ab:
  • Danach gelten Informationen, die dem Verbraucher nach § 5a Abs. 4 UWG nicht vorenthalten werden dürfen, als wesentlich. Hierzu zählen auch Angaben, die aufgrund von unionsrechtlichen Verordnungen oder Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation zu machen sind.  

  • Eine solche Rechtsvorschrift sieht der BGH offenbar in Art. 12 Absatz 4 der RL 2010/31/EU. Diese Vorschrift legt auch dem Immoblienmakler die Pflicht auf, die notwendigen Angaben zum Energieverbrauch in seiner Anzeige aufzunehmen.
Was daraus folgt
Zu den wesentlichen Informationspflichten für Immobilienmakler gehören
  • die Art des Energieausweises
  • der wesentliche Energieträger
  • das Baujahr des Wohngebäudes
  • die Energieeffizienzklasse
  • der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs

Quelle: PM des BGH vom 05.10.2017 vom selben Tag – AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17


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