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BGH: Zuschlagsklausel für Schönheitsreparaturen wirksam (Foto: Picture-Factory/Fotolia.com)
Mietrecht

BGH: Zuschlag für Schön­heits­reparaturen neben Grundmiete ist wirksam

ESV-Redaktion Recht
16.08.2017
Die meisten Wohnraummieterverträge legen dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Vorliegend hatte sich der Mieter allerdings dazu verpflichtet, einen monatlichen Zuschlag für Schön­heits­reparaturen zu zahlen. In einem Hinweisbeschluss hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierüber entschieden.
Schönheitsreparaturen sind ein Dauerbrenner in der Judikatur des BGH. Muss der Mieter seine Wohnung regelmäßig renovieren? Oder gilt dies nur beim Auszug? Was ist die Rechtsgrundlage hierfür? Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Entscheidungen getroffen, in denen es darum ging, ob der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt hatte. 


Gesonderter Zuschlag für Schönheitsreparaturen

In dem hier zu entscheidenden Fall ging der Vermieter einen anderen Weg: Er verpflichtete den Mieter per Formularmietvertrag dazu, neben der Grundmiete von rund 422 Euro und den üblichen Nebenkosten einen gesonderten Zuschlag von etwa 80 Euro pro Monat für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu zahlen.


Mieter: Zuschlagsklausel ist als vorformulierte Preisnebenabrede unwirksam

Diese mietvertragliche Regelung hielt der Mieter für unwirksam. Dementsprechend verlangte er die Rückzahlung des Zuschlags für November 2015 bis März 2016. Während das Amtsgericht (AG) Rostock der Klage stattgab, hatte das Landgericht (LG) Rostock diese abgewiesen. Gegen die Entscheidung des LG legte der Mieter Revision ein. Er war der Meinung, dass die Zuschlagsklausel eine „vorformulierte Preisnebenabrede” sei, die einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte.


BGH: Zuschlag ist Bestandteil der Miete

Diese Auffassung teilte der VIII. Zivilsenat des BGH nicht. Danach scheidet eine Kontrolle der Klausel auf ihre inhaltliche Angemessenheit schon nach § 307 Absatz 3 BGB aus. Der Senat sieht den Zuschlag nämlich als unmittelbares Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters an. Diese Pflicht liegt in der Gebrauchsüberlassung- und Erhaltung der Mietsache. Hierzu sei der Vermieter ohnehin nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, so der Senat. 

Im Wortlaut: § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Damit, so das Gericht weiter, habe die Ausweisung des Betrages als Zuschlag für Schönheitsreparaturen rechtlich keine eigenständige Bedeutung. Der Vermieter hätte diesen ebenso von vornherein auf die Grundmiete aufschlagen und somit rund 502 Euro als Mietzins verlangen können. So aber wäre der Zuschlag nur ein Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.


Kein Umgehungsgeschäft

Die Richter aus Karlsruhe sahen in dem vorliegenden Fall auch kein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 306a BGB. Den Klägern wurde mit dem gesonderten Zuschlag auch keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt.
 
Die Vereinbarung des Zuschlags für Schönheitsreparaturen führe auch deshalb nicht zur Unwirksamkeit, weil der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel auf starrer Berechnungsgrundlage enthält. Diese sei nach der Rechtsprechung des Senats ohnehin unwirksam. Darüber hinaus stelle der Mietvertrag in § 7 unmissverständlich klar, dass Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen, so die Karlsruher Richter abschließend.
 
Was daraus folgt:
  • Auf den ersten Blick erscheint diese Entscheidung befremdlich, lässt sich der Vermieter doch anscheinend Leistungen gesondert bezahlen, zu denen er ohnehin verpflichtet ist.  
  • Andererseits muss der Mieter in der vorliegenden Gestaltung keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen. Dies ist eine Hauptpflicht des Vermieters, wie der BGH unmissverständlich klargestellt hat. 
  • Zudem kann der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nun sogar einfordern. In der Praxis wäre dies am einfachsten durch Mietminderungen, wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt.
  • Im Übrigen muss die Summe aus Grundmiete und Zuschlag der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Quelle: Hinweisbeschluss des BGH vom 31.05.2017 - AZ: VIII ZR 31/17

Berliner Kommentar Mietrecht

Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

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Brandaktuell: Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte. Etwa zu folgenden Themen:

  • Schönheitsreparaturklauseln 
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 (ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht