Umsatzsteueroption bei Mietvertrag

Burbulla: „Mieter kann bei mangelhafter Rechnung den gesamten Mietbetrag zurückbehalten“

Vermieter die zur Umsatzsteuer optieren, müssen ordnungsgemäße Rechnungen im Sinne des UStG ausstellen. Vor dem Hintergrund einer Entscheidung des OLG Köln erläutert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview gegenüber der ESV-Redaktion, was Vermieter bei der Rechnungstellung beachten müssen.

Herr Dr. Burbulla, nach § 9 UStG kann der Vermieter freiwillig optieren. Was bedeutet dies und welche Vorteile hat der Vermieter davon?

Rainer Burbulla: Die Grundstücksvermietung und -verpachtung ist gem. § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das bedeutet, dass der Vermieter keine Umsatzsteuer abführen muss. Auf diese Steuerbefreiung kann der Vermieter verzichten und zur Umsatzsteuer optieren, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet. Wenngleich die Umsatzsteuerpflicht mehr Verwaltungsaufwand verursacht, so ist die Umsatzsteuerpflicht regelmäßig für den Vermieter vorteilhaft. Denn sie eröffnet ihm die Möglichkeit eines Vorsteuerabzuges. So kann der Vermieter Vorsteuern erstattet verlangen, die beim Bau, beim mehrwertsteuerpflichtigen Erwerb oder bei der Instandhaltung der Mietsache angefallen sind.

Kann auch  der Mieter die geleistete Umsatzsteuer im Vorsteuerabzug geltend machen?

Rainer Burbulla: Die zuzüglich zur Miete gezahlte Umsatzsteuer kann der Mieter nur dann als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend machen, wenn er eine Rechnung vorlegen kann, die den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes genügt.

Zur Person

Dr. Rainer Burbulla ist Gründungspartner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Immobilienrechts und des Gewerberaummietrechts tätig, und zwar sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch.

Mietvertrag als Dauerrechnung und Mindestangaben

Nun hat das OLG Köln dem Mieter gegenüber seinem Vermieter in einem kürzlich veröffentlichten Beschluss – AZ: 22 U 60/16 vom 17.07.2017 –  wegen einer nicht ordnungsgemäßen Rechnungstellung ein Zurückbehaltungsrecht zugesprochen. Was hat der Vermieter falsch gemacht?

Rainer Burbulla: Der Vermieter hatte dem Mieter keine gesonderte Mietdauer-Rechnung ausgestellt, sondern sich darauf berufen, dass der Mietvertrag als Dauerrechnung anzusehen sei. Das war jedoch nicht der Fall, da der Mietvertrag nicht die hierzu erforderlichen Mindestangaben enthielt.

Welche Mindestangaben müssen denn schon im Mietvertrag enthalten sein, um dem Mieter einen ordnungsgemäßen Vorsteuerabzug zu ermöglichen?

Rainer Burbulla: Zu den erforderlichen Angaben gehören insbesondere die Rechnungs-Nr., der Rechnungsausteller (Vermieter) und Rechnungsadressat (Mieter), die Steuer-Nummer oder Umsatzsteuer-Identifikations-Nummer, der Leistungszeitraum der in Rechnung gestellten Leistung, der Nettobetrag, der Umsatzsteuerbetrag sowie der Bruttobetrag gemäß § 14 Abs. 4 UStG. Im Hinblick auf zukünftige Veränderungen der Umsatzsteuer sollte der Zusatz „derzeit“ - Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 Prozent - im Mietvertrag enthalten sein.

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Kann das Fehlen bestimmter Angaben im Mietvertrag durch andere Dokumente geheilt werden?

Rainer Burbulla: Ja, denn eine Rechnung kann auch aus mehreren Dokumenten bestehen. Erforderlich ist jedoch eine eindeutige Bezugnahme in der „Kern-Rechnung“ auf die anderweitigen Dokumente, die jederzeit die Auffindbarkeit der erforderlichen Unterlagen ermöglichen.

OLG bestätigt: Zurückbehaltung des gesamten Mietbetrages bei mangelhafter Rechnung

Nach Auffassung des OLG Köln erstreckt sich das Zurückbehaltungsrecht auf den kompletten Mietzins. Demgegenüber liegt dessen wirtschaftlicher Wert für den Mieter aber nur in dessen Vorsteuerabzugsbetrag. Halten Sie die Lösung des OLG Köln für sachgerecht?

Rainer Burbulla: In der Tat bestimmt sich der wirtschaftliche Wert der Rechnung nach dem Vorsteuerabzug. Von daher erscheint es angemessen, allein auf die Höhe der Umsatzsteuer abzustellen. Das OLG Köln ist allerdings anderer Auffassung und stellt auf ein Zurückbehaltungsrecht an der gesamten Miete ab. Diese Meinung wird gleichfalls vertreten und ist nunmehr obergerichtlich bestätigt worden. Sie ist also in jedem Fall zu beachten.

Praxis Tipps - Anforderungen an ordnungsgemäße Rechnung im Sinne von § 14 Abs. 4 UStG

Idealerweise sollte bereits der Mietvertrag folgende Angaben enthalten: Rechnungsausteller (Vermieter) und Rechnungsadressat (Mieter), Steuer-Nr. oder Umsatzsteuer-Identifikations-Nr. Leistungszeitraum der in Rechnung gestellten Leistung Ausweis des Nettobetrages, des Umsatzsteuerbetrages sowie des Bruttobetrages Zusätze: „Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 %“ im Hinblick auf zukünftige Veränderungen der Umsatzsteuer

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Raum für rechtssichere Entscheidungen Aktuelles Gewerberaummietrecht Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla Das Gewerberaummietrecht hat sich in jüngerer Zeit zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind: Schriftform des Mietvertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage Miete, Miethöhe und Laufzeit des Mietvertrages Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht