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Twitter weiterempfehlen  15.01.2016

Vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich maßgeblich

ESV-Redaktion Steuern
Oft umstritten: Vertragliche Aufteilung eines Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück (Foto: KB3/Fotolia.com)
Der vertraglichen Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grundstück kommt für die Höhe der Gebäude-AfA entscheidende Bedeutung zu und ist damit häufig Streitgegenstand zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt. So auch in einem nun vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall.
In dem Streitfall erwarb der Kläger zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses. Dabei entfielen laut Vertrag auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den anteiligen Grund und Boden 198.000 DM. Dies entspricht einer Kaufpreisverteilung von 60,24 Prozent auf das Gebäude und 39,76 Prozent auf den Grund und Boden. Das Finanzamt berücksichtigte demgegenüber zunächst einen Gebäudewert von 35 Prozent.

Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ es eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen, welcher für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil in Höhe von 24 Prozent und 23 Prozent feststellte.
Mit der Klage machten die Kläger geltend, die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelte Aufteilung sei zu Grunde zu legen, zumal die Richtigkeit durch eine gutachterliche Stellungnahme belegt sei, aus der hervorgehe, dass angesichts der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks ein Abschlag vom Bodenrichtwert per 1.1.2002 in Höhe von 15 Prozent gerechtfertigt und angemessen sei. Vor dem Finanzgericht hatte die Klage ganz überwiegend Erfolg.

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Gesamtwürdigung unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Aspekte durch FG vorzunehmen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hielt die Revision des Finanzamtes für begründet und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück an das FG. Er entschied mit Urteil v. 16.09.2015 – IX R 12/14, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Er führt hierzu u.a. aus:

Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen (ständige Rspr. des BFH).

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO seien gegeben.

Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden.

Das FG hat die Gesamtumstände des Kaufobjekts aufzuklären und dahingehend zu würdigen, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu denken ist dabei etwa an besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage). Parallel dazu hat das FG die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand.

Das FG hat im Streitfall keine hinreichende Würdigung der konkreten Wertverhältnisse der Kaufobjekte vorgenommen. Es hat die Abweichung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung von dem zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses geltenden Bodenrichtwert weder konkretisiert noch seine Indizwirkung erkannt. Weiter hat es die Gesamtumstände von Grundstück und Gebäude nicht umfassend gewürdigt, um konkrete Anhaltspunkte herauszuarbeiten, die die vertragliche Aufteilung ggf. als nachvollziehbar erscheinen lassen. Der bloße Hinweis auf allgemein fallende Bodenrichtwerte genügt dem nicht. (ESV/fl)

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Literaturhinweis zum Thema
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