Dr. Rainer Burbulla: Betriebspflichten sollen Einkaufs-zentren attraktiv halten (Foto: pd photostudio Paul Dudley)
Gewerberaummietrecht – nachgefragt bei: RA Dr. Rainer Burbulla
Burbulla zu Klauselkombination aus Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes
ESV-Redaktion Recht
06.08.2019
Mietverträge über Gewerberäume enthalten oft umfassende Regelungen zu Betriebspflichten, gerade in Einkaufszentren. Diese sind allerdings nicht unumstritten, wie ein aktuelles Urteil des Kammergerichts (KG) in Berlin zeigt. Die Hintergründe dieses Streites erörtert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion.
Probleme bereiten dabei allerdings nicht nur die Betriebspflichten als solche, sondern vor allem deren Kombination mit Sortimentsbindungen und/oder Ausschlüssen des Konkurrenzschutzes. Einigkeit bei den Gerichten über die Zulässigkeit solcher Vertragsklauseln besteht derzeit noch nicht.
Herr Dr. Burbulla, was soll mit einer Betriebspflicht eigentlich bezweckt werden?
Rainer Burbulla: Mit einer Betriebspflicht soll ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv gehalten werden. Kundenströme fließen in der Regel nur dann in dem gewünschten Umfang, wenn alle Geschäfte auch betrieben werden. Bleiben Kunden aus, weil Ladenlokale leer stehen und der Käuferanreiz fehlt, sinkt die Attraktivität des Centers und das Gesamtkonzept funktioniert nicht mehr. Der Vermieter hat also ein elementares Interesse am tatsächlichen Betrieb des Mieters auf der Mietfläche.
Keine Betriebspflicht ohne vertragliche Verpflichtung
Rainer Burbulla: Nein. Zum Betrieb der Mietflächen ist der Mieter nur verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine Betriebspflicht ausdrücklich vereinbart ist. Ohne vertragliche Auferlegung kann der Mieter daher die Mietflächen auch leer stehen lassen.
Kann abweichend vom Gesetz eine Betriebspflicht wirksam vereinbart werden? Bestehen AGB-rechtliche Besonderheiten?
Rainer Burbulla: Ja, Betriebspflichten können grundsätzlich wirksam vereinbart werden, und zwar auch formularvertraglich. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist im Regelfall nicht überraschend und auch nicht unangemessen benachteiligend. Allerdings gelten hinsichtlich der Ausgestaltung der Betriebspflichtregelung im Mietvertrag gewisse Besonderheiten. Sollte der Mieter etwa aufgrund der Betriebspflicht von frühmorgens bis spätabends oder sogar durchgängig (365 Tage im Jahr) zu einem Betrieb seiner Mietflächen verpflichtet sein, kann dies gerade kleinere Betriebe überfordern. Von daher ist es angezeigt, dass der Mieter berechtigt ist, zeitweilig seiner Betriebspflicht nicht nachzukommen, etwa für den Fall von Betriebsferien oder für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Sind weitere Besonderheiten zu beachten?
Rainer Burbulla: Ja, häufig werden Betriebspflichten mit einer Sortimentsbindung des Mieters und einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes verknüpft. So wird eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet, oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt, für wirksam erachtet, so: BGH, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97; OLG Hamburg, Urteil vom 17.12.1986, 4 U 237/85. Demgegenüber werden Kombinationen von Betriebspflichten, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes für problematisch gehalten.
Was ist denn an dieser Klauselkombination bedenklich?
Rainer Burbulla: Es wird eingewandt, dass derartige Klauselkombinationen dem Mieter die Möglichkeit nehmen, in andere Geschäftsrichtungen auszuweichen und eine (ggf. kostensparende) Geschäftsaufgabe verbieten. Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter ohnehin das Rentabilitätsrisiko seiner Mietflächen zu tragen hat und es dem Mieter in einer Konkurrenzsituation deshalb möglich bleiben soll, auf andere Sortimente auszuweichen.
Wie ist hier der Stand der Rechtsprechung?
Rainer Burbulla: Es liegen unterschiedliche Entscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hält die Klauselkombination für unwirksam – so OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, 6 U 117/13. Auch das OLG Schleswig hat in seinem Beschluss vom 02.08.1999, 4 W 24/99 eine Regelung in einem Formularmietvertrag für AGB-rechtswidrig erachtet. Diese erlegte dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum unter Versagung jeglichen Konkurrenzschutzes für die gesamte Mietzeit eine Betriebspflicht und gleichzeitig eine Sortimentsbindung auf.
Worauf stützt sich das KG?
Rainer Burbulla: Das KG meint, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an einem Branchenmix in einem Einkaufszentrum oder einem Fachmarktzentrum diese Klauselkombination rechtfertigen. Ferner stellt das Gericht darauf ab, dass hiermit zugleich möglichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien darüber, inwieweit Angebote zum Haupt- oder Nebensortiment begegnet werden könne. Die berechtigten Interessen des Mieters werden dadurch hinreichend berücksichtigt, dass der Mieter im Falle einer etwaigen Existenzbedrohung einen Anspruch auf Zustimmung zur Sortimentsänderung habe.
Rainer Burbulla: Der BGH hat diese Streitfrage bislang ausdrücklich offengelassen, so in seinem Urteil vom 03.03.2010, XII ZR 131/08. Angesichts dessen und wegen der unterschiedlichen OLG-Rechtsprechung hat das KG die Revision zum BGH zugelassen. Es bleibt zu hoffen, dass nunmehr eine klärende Beantwortung der Frage aus Karlsruhe erfolgt.
Was kann denn ein Vermieter tun, wenn der Mieter seiner Betriebspflicht nicht nachkommt?
Rainer Burbulla: Verletzt der Mieter seine mietvertragliche Betriebspflicht fortlaufend, kann der Vermieter zunächst deren Erfüllung geltend machen. Weiterhin kann er den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung kündigen. Denn dieser Nichtgebrauch der Mietflächen steht dem vertragswidrigen Gebrauch gleich. Ebenfalls stehen dem Vermieter gegen den Mieter Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht zu. Diese Ansprüche und Rechte muss der Vermieter doch dann gerichtlich geltend machen. Solche Verfahren dauern in der Regel allerdings einige Zeit.
Wie kann der Vermieter schneller seine Rechte aus der Betriebspflicht durchsetzen?
Rainer Burbulla: Es ist anerkannt, dass der Vermieter die Betriebspflicht auch mittels einer einstweiligen Verfügung durchsetzen kann. Kommt es zum Erlass einer einstweiligen Verfügung, kann der Vermieter diese vollstrecken.
Und wie erfolgt die Vollstreckung?
Rainer Burbulla: Die Vollstreckung erfolgt durch Auferlegung eines Zwangsgeldes oder sogar durch Zwangshaft. Die einstweilige Verfügung bietet dem Vermieter damit ein probates Mittel, den Mieter zum Betrieb seiner Mietflächen (wieder) zu bewegen.
(ESV/bp)
Herr Dr. Burbulla, was soll mit einer Betriebspflicht eigentlich bezweckt werden?
Rainer Burbulla: Mit einer Betriebspflicht soll ein Einkaufs- oder Fachmarktzentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv gehalten werden. Kundenströme fließen in der Regel nur dann in dem gewünschten Umfang, wenn alle Geschäfte auch betrieben werden. Bleiben Kunden aus, weil Ladenlokale leer stehen und der Käuferanreiz fehlt, sinkt die Attraktivität des Centers und das Gesamtkonzept funktioniert nicht mehr. Der Vermieter hat also ein elementares Interesse am tatsächlichen Betrieb des Mieters auf der Mietfläche.
Keine Betriebspflicht ohne vertragliche Verpflichtung
Ist denn der Mieter nicht schon aufgrund des Mietvertrages zum Betrieb seiner Mietflächen verpflichtet?
Rainer Burbulla: Nein. Zum Betrieb der Mietflächen ist der Mieter nur verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine Betriebspflicht ausdrücklich vereinbart ist. Ohne vertragliche Auferlegung kann der Mieter daher die Mietflächen auch leer stehen lassen. | Zur Person |
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Kann abweichend vom Gesetz eine Betriebspflicht wirksam vereinbart werden? Bestehen AGB-rechtliche Besonderheiten?
Rainer Burbulla: Ja, Betriebspflichten können grundsätzlich wirksam vereinbart werden, und zwar auch formularvertraglich. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist im Regelfall nicht überraschend und auch nicht unangemessen benachteiligend. Allerdings gelten hinsichtlich der Ausgestaltung der Betriebspflichtregelung im Mietvertrag gewisse Besonderheiten. Sollte der Mieter etwa aufgrund der Betriebspflicht von frühmorgens bis spätabends oder sogar durchgängig (365 Tage im Jahr) zu einem Betrieb seiner Mietflächen verpflichtet sein, kann dies gerade kleinere Betriebe überfordern. Von daher ist es angezeigt, dass der Mieter berechtigt ist, zeitweilig seiner Betriebspflicht nicht nachzukommen, etwa für den Fall von Betriebsferien oder für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes
Sind weitere Besonderheiten zu beachten?
Rainer Burbulla: Ja, häufig werden Betriebspflichten mit einer Sortimentsbindung des Mieters und einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes verknüpft. So wird eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet, oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt, für wirksam erachtet, so: BGH, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97; OLG Hamburg, Urteil vom 17.12.1986, 4 U 237/85. Demgegenüber werden Kombinationen von Betriebspflichten, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes für problematisch gehalten.
Was ist denn an dieser Klauselkombination bedenklich?
Rainer Burbulla: Es wird eingewandt, dass derartige Klauselkombinationen dem Mieter die Möglichkeit nehmen, in andere Geschäftsrichtungen auszuweichen und eine (ggf. kostensparende) Geschäftsaufgabe verbieten. Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter ohnehin das Rentabilitätsrisiko seiner Mietflächen zu tragen hat und es dem Mieter in einer Konkurrenzsituation deshalb möglich bleiben soll, auf andere Sortimente auszuweichen.
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Oberlandesgerichte uneinig
Wie ist hier der Stand der Rechtsprechung?
Rainer Burbulla: Es liegen unterschiedliche Entscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hält die Klauselkombination für unwirksam – so OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, 6 U 117/13. Auch das OLG Schleswig hat in seinem Beschluss vom 02.08.1999, 4 W 24/99 eine Regelung in einem Formularmietvertrag für AGB-rechtswidrig erachtet. Diese erlegte dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum unter Versagung jeglichen Konkurrenzschutzes für die gesamte Mietzeit eine Betriebspflicht und gleichzeitig eine Sortimentsbindung auf.
Kammergericht Berlin: Klauselkombination wirksam
Demgegenüber hat jüngst das Kammergericht (KG) Berlin in seinem Urteil vom 11.04.2019, 8 U 147/17 eine solche Klauselkombination als wirksam eingestuft.Worauf stützt sich das KG?
Rainer Burbulla: Das KG meint, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an einem Branchenmix in einem Einkaufszentrum oder einem Fachmarktzentrum diese Klauselkombination rechtfertigen. Ferner stellt das Gericht darauf ab, dass hiermit zugleich möglichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien darüber, inwieweit Angebote zum Haupt- oder Nebensortiment begegnet werden könne. Die berechtigten Interessen des Mieters werden dadurch hinreichend berücksichtigt, dass der Mieter im Falle einer etwaigen Existenzbedrohung einen Anspruch auf Zustimmung zur Sortimentsänderung habe.
Letztes Wort beim BGH
Und was sagt der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu?Rainer Burbulla: Der BGH hat diese Streitfrage bislang ausdrücklich offengelassen, so in seinem Urteil vom 03.03.2010, XII ZR 131/08. Angesichts dessen und wegen der unterschiedlichen OLG-Rechtsprechung hat das KG die Revision zum BGH zugelassen. Es bleibt zu hoffen, dass nunmehr eine klärende Beantwortung der Frage aus Karlsruhe erfolgt.
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Möglichkeiten für den Vermieter
Was kann denn ein Vermieter tun, wenn der Mieter seiner Betriebspflicht nicht nachkommt?
Rainer Burbulla: Verletzt der Mieter seine mietvertragliche Betriebspflicht fortlaufend, kann der Vermieter zunächst deren Erfüllung geltend machen. Weiterhin kann er den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung kündigen. Denn dieser Nichtgebrauch der Mietflächen steht dem vertragswidrigen Gebrauch gleich. Ebenfalls stehen dem Vermieter gegen den Mieter Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht zu. Diese Ansprüche und Rechte muss der Vermieter doch dann gerichtlich geltend machen. Solche Verfahren dauern in der Regel allerdings einige Zeit.
Einstweilige Verfügung kann Zeit sparen
Wie kann der Vermieter schneller seine Rechte aus der Betriebspflicht durchsetzen?
Rainer Burbulla: Es ist anerkannt, dass der Vermieter die Betriebspflicht auch mittels einer einstweiligen Verfügung durchsetzen kann. Kommt es zum Erlass einer einstweiligen Verfügung, kann der Vermieter diese vollstrecken.
Und wie erfolgt die Vollstreckung?
Rainer Burbulla: Die Vollstreckung erfolgt durch Auferlegung eines Zwangsgeldes oder sogar durch Zwangshaft. Die einstweilige Verfügung bietet dem Vermieter damit ein probates Mittel, den Mieter zum Betrieb seiner Mietflächen (wieder) zu bewegen.
Update |
03.04.2020 |
| Burbulla zum Aus der Klauselkombination aus Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes durch den BGH | |
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Im Februar 2020 hat der BGH über das Aus der Klauselkombination aus Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes entschieden. Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla – der bereits zur vorinstanzlichen Entscheidung des KG gegenüber der ESV-Redaktion Stellung bezog – erläutert in einem weiteren Interview den Kontext der BGH-Entscheidung und die praktischen Auswirkungen. mehr … |
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Aktuelles GewerberaummietrechtAutor: Rechtsanwalt Dr. Rainer BurbullaDas Recht der Gewerberaummiete ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich gerade deshalb zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind:
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(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht