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AG München: Werbeannonce zum Mietobjekt ersetzt nicht den konkreten Vertragsentwurf (Foto: gradt / stock.adobe.com)
Wohnraummiete

AG München zum Schadenersatz bei Mietausfall wegen Nichtunterzeichnung eines Mietvertrages

ESV-Redaktion Recht
25.08.2020
Können Vermieter Ansprüche auf Schadenersatz wegen Mietausfalls haben, wenn die potenziellen Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag mehr abschließen wollen, weil ihre Beziehung beendet ist? Hierüber hat das AG München kürzlich entschieden.
In dem Streitfall wollten die klagenden Vermieter ihre Wohnung zum 1.10.2019 vermieten. Zu diesem Zweck hatten sie im August 2019 einen Immobilienmakler beauftragt. Per E-Mail vom 13.8.2020 bewarben sich Beklagten auf diese Wohnung. Nach etwa 60 Besichtigungen entschieden sich die Kläger dann für die Beklagten, die die Wohnung gemeinsam als Paar anmieten wollten. Der Makler teilte den Beklagten telefonisch mit, dass sie die Wohnung bekommen würden. Zu dieser Zeit waren die Beklagten im Urlaub. Nach ihrer Rückkehr – 11 Tage später – sollte der Mietvertrag unterschrieben werden.

In der Zwischenzeit bereitete der Makler den schriftlichen Mietvertrag vor, holte die Unterschrift der Kläger ein und sagte einem anderen Paar ab, das bis dahin auch noch in der Auswahl war. Es kam allerdings nicht mehr zum Abschluss eines Mietvertrages mit den Beklagten. Diese hatten während ihres Urlaubes festgestellt, dass sie doch nicht mehr zusammenziehen wollten. Dies erfuhren die Kläger über den Makler, der mit den Beklagten am 17.9.2019 telefoniert hatte. Trotz einer erneuten Inserierung mit Besichtigungstermin kam es nicht mehr zu einer Vermietung der Wohnung zu Beginn des Folgemonats. Für diesen Monat verlangten die Kläger daraufhin 1.450 Euro Schadenersatz von den Beklagten.

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Kläger: Beklagte hatten mündlich zugesagt

Nach dem Vortrag der Kläger hatten die Beklagten den Abschluss eines Mietvertrag zunächst mündlich als sicher hingestellt. Danach haben die Beklagten nie verlangt, bereits vor der Unterschrift einen Vertragsentwurf zu sehen. Vielmehr hätten sie in einem Telefonat ausdrücklich ihre Bereitschaft zur Unterschrift des Vertrages bekräftigt. so die Kläger weiter. Zudem war den Klägern auch kein Fall bekannt, in dem ein Mietvertrag nach dem Muster des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins geändert worden wäre. 

Beklagte: Ohne Vertragtext keine Prüfung möglich

Demgegenüber trugen die Beklagten vor, dass die Kläger frühestens nach einer Prüfung eines Vertragstextes von einer verbindlichen Zusage der Beklagten ausgehen durften. Die Beklagten hätten lediglich den Text der Online-Wohnungsanzeige gekannt. Zudem war laut dem Vortrag der Beklagten nur von 1.350 Euro Miete die Rede.
 

AG München: Keinerlei vertragliche Pflichten der Beklagten erkennbar

Das Amtsgericht München wies die Klage ab – im Wesentlichen mit folgenden Gründen:

  • Konkludentes Schriftformerfordernis vereinbart: Nach Auffassung des AG sollte der Makler einen Mietvertrag vorbereiten. Darin sah das Gericht die konkludente Vereinbarung, dass ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden sollte.
  • Abbruch der Vertragsverhandlungen führt nicht zu Schadensersatz: Zwar kommt bei einem grundlosen Abbruch der Vertragsverhandlungen ein Schadenersatz aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo (c. i. c.) in Betracht. Allerdings durften die Kläger nicht von einem sicheren Vertragsschluss ausgehen. So hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt einen Mietvertragsentwurf gesehen. Ohne einen konkreten Entwurf war es den Beklagten nicht möglich, ihre etwaigen Vertragspflichten zu prüfen. Auch der Inhalt der Werbeannonce ersetzt nicht den konkreten Vertragsentwurf, so das AG. 
  • Trennung des Paares rechtfertigt Vertragsabbruch: Auch in einem angespannten Mietmarkt wie München besteht dem Richterspruch zufolge kein Kontrahierungszwang. Wenn zwei Mitmieter, die als Paar eine Wohnung mieten wollen, vor Vertragsschluss im gemeinsamen Urlaub feststellen, dass sie nicht zusammenpassen, ist dies ein einleuchtender Grund, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen rechtfertigt.
  • Keine Informationspflicht der Beklagten: Die Beklagten hatten nach Auffassung des AG München auch keine Obliegenheit oder gar die Rechtspflicht, die Kläger aus dem Urlaub heraus über die Verschlechterung der Beziehung zu informieren.
Quelle: Urteil des AG München vom 14.07.2020 – 473 C 21303/19


 

Berliner Kommentar Mietrecht

Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

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  • Schönheitsreparaturen 
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  • Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung
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ESV/bp)

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