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Einkommensteuer
Twitter weiterempfehlen  27.08.2018

BFH zu den Werbungskosten für Homeoffice bei Vermietung an Arbeitgeber

ESV-Redaktion Steuern
Einkünfteerzielungsabsicht: Bei Vermietung des Homeoffice an Arbeitgeber im Einzelfall festzustellen (Foto: SolisImages/Fotolia.com)
Homeoffice-Arbeitsplätze sind in der Arbeitswelt ein beliebtes Mittel zur flexiblen Arbeitsplatzgestaltung. Der BFH hat nun darüber entschieden, ob die Kosten einer Badrenovierung in einer an den Arbeitgeber vermieteten, vom vermietenden Arbeitnehmer als Homeoffice genutzten Wohnung als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.
Bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, ist nach dem vor kurzem veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17.04.2018 (Az. IX R 9/17) stets im Einzelfall festzustellen, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Mit dieser Entscheidung beurteilt der Bundesfinanzhof die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken, bei der nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Absicht des Steuerpflichtigen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, nicht vermutet wird. Der Bundesfinanzhof widerspricht mit diesem Urteil insoweit der Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 13.12.2005 IV C 3-S 2253-112/05). Werbungskosten können danach nur geltend gemacht werden, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt.

Die Kläger des Streitfalls sind Eigentümer eines Gebäudes, das sie im Obergeschoss selbst bewohnen. Eine Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC im Erdgeschoss vermieteten sie als Homeoffice des Klägers für 476 Euro monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Klägers und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in diesen Büroräumen zu betreiben. Die Kläger machten aus der Vermietung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 29.900 Euro geltend. Enthalten waren hierin Aufwendungen in Höhe von 25.780 Euro für die behindertengerechte Renovierung des Badezimmers mit Dusche und Badewanne.

Das Finanzamt ließ die Renovierungskosten nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht gab der Klage teilweise statt.

Mietvertragsabschluss bewirkt Zweckänderung zu gewerblicher Nutzung

Der Bundesfinanzhof hielt die dagegen erhobene Revision der Kläger für begründet und wies die Rechtssache an das Finanzgericht zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück.

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Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Hiervon abweichend sei bei Gewerbeimmobilien die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Denn die Vermietung zu gewerblichen Zwecken sei wegen ihres Einflusses auf den Gebrauchswert der Immobilie nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Wohnraumvermietung vergleichbar.

Dabei seien Gewerbeimmobilien - in Abgrenzung zu einer Wohnung - alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Zu diesen Immobilien zählten auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermiete. Dabei sei es unerheblich, ob diese Räume in oder außerhalb der Privatwohnung des Arbeitnehmers gelegen seien. Entscheidend sei die im Mietvertrag vereinbarte und damit verbindlich festgelegte Art der Nutzung. Wenn ursprünglich für Wohnzwecke vorgesehene Wohnräume zu gewerblichen Zwecken vermietet würden, dann trete mit dem Abschluss des Mietverhältnisses die den Gebrauchswert beeinflussende Zweckänderung ein.

Das Finanzgericht habe hier rechtsfehlerhaft nicht erkannt, dass es sich bei den vermieteten Räumlichkeiten - wie die Kläger selbst zutreffend erklärt haben - um eine Gewerbeimmobilie handele und die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger daher durch eine objektbezogene Überschussprognose überprüft werden müsse.

Keine Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung an Arbeitgeber

Soweit das BMF-Schreiben vom 13.12.2005 IV C 3-S 2253-112/05 für die Vermietung eines im Haus oder der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenen Büros an den Arbeitgeber typisierend vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehe, sei dieser Auffassung nicht zu folgen. Sie übersehe, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung bestimmte Fallgruppen von der Typisierungswirkung ausnehme.

Koppelung des Mietvertrages an Bestehen des Dienstvertrages spricht gegen Wohnraummietvertrag

Die besonderen, der Vermietung von im Wohnhaus gelegenen Büroräumen an den Arbeitgeber zugrunde liegenden Umstände seien im Streitfall zudem aus der Koppelung des Mietvertrages an das Bestehen des Dienstverhältnisses erkennbar. Anders als bei einem üblichen Wohnraummietverhältnis werde der Mietvertrag zeitlich an den Arbeitsvertrag mit dem Arbeitnehmer und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in anderen Büroräumen zu betreiben. Bei Kündigung des Arbeitsvertrages oder bei entsprechender Weisung des Arbeitgebers ende in der Regel das Mietverhältnis. Zwar stelle eine solche Koppelung keine zivilrechtliche Befristung im engeren Sinne dar, aber sie spreche gegen die Gleichbehandlung mit einem Wohnraummietvertrag.

Dies führt dazu, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne typisierende Vermutung anhand einer Überschussprognose festzustellen ist. Diese Feststellung wird nun das Finanzgericht zu treffen haben.

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(ESV/fl)

Programmbereich: Steuerrecht

 
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