Vertragsklausel unwirksam

BGH: Miete muss nicht am dritten Werktag beim Vermieter sein

In vielen deutsche Mietverträgen gibt es Klauseln, nach denen die Mietzahlung am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Doch sind solche Klauseln wirksam? Hierzu hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem kürzlich veröffentlichten Urteil geäußert.

Die Klägerin hatte die Beklagten abgemahnt, weil die Mietzahlungen für die Monate Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto der Vermieterin eingegangen waren. In den Monaten März, April und Mai 2014 zahlten die Beklagten ihre Miete jeweils am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungsdienstleister ein. Gleichzeitig erteilten sie einen Überweisungsauftrag.

Die Klägerin meinte, dass die Miete in den benannten Monaten erneut erst nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto gutgeschrieben war. Daraufhin kündigte die Klägerin den Mietvertrag wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung. Hilfsweise kündigte die Klägerin fristgerecht.

Vorinstanzen weisen Klage ab

In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Allerdings hatte das Berufungsgericht die Revision zugelassen. Mit diesem Rechtsmittel verfolgte die Klägerin ihren Anspruch weiter. Nach Auffassung der Berufungsinstanz ist die Zahlung der Miete eine sogenannte qualifizierte Schickschuld. Das bedeutet, dass der Mieter den Überweisungsauftrag für die Mietzahlung am dritten Werktag des Monats erteilen muss.
 

Im Wortlaut: Die Mietvertragsklausel aus dem Fall - § 4.1 und 4.3 (Auszug)

1. Die Gesamtmiete … ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto [… Bankverbindung .. ] zu zahlen. 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein …. .

Im Wortlaut: § 556b Absatz 1 BGB - Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Im Wortlaut: § 270 Absätze 1 und 4 BGB - Zahlungsort

(1) Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. (4) Die Vorschriften über den Leistungsort bleiben unberührt.

BGH: Mietvertragsklausel benachteiligt Mieter unangemessen

Der VIII. Zivilsenat des BGH schloss sich der Auffassung der Vorinstanzen an. Danach entsprechen die §§ 565 b BGB, 269 Absatz 1 und 270 Absatz 4 BGB dem gesetzlichen Modell bei Wohnraummiete. Der Mieter muss die Zahlung also nur rechtzeitig anweisen. Auf den rechtzeitigen Zahlungseingang beim Vermieter kommt es somit nicht an. Dies begründet der Senat wie folgt:

Mieter hat alles getan, um Verbindlichkeit zu erfüllen

• Der Leistungsort wäre zwar der Wohnort des Schuldners. Erteilt dieser aber rechtzeitig den Überweisungsauftrag und ist sein Konto an diesem Tag auch entsprechend gedeckt, habe der Mieter alles getan, um seine Verbindlichkeit zu erfüllen. 

• Der Leistungserfolg, das heißt die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Konto,  gehöre  jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners, so der Richterspruch aus Karlsruhe weiter. 

• Verzögerungsrisiko beim Vermieter: Das Risiko der Verzögerung muss dann also der Vermieter tragen.

Da die streitgegenständliche Mietvertragsklausel gegen dieses gesetzliche Grundmodell verstößt, wertete der BGH diese als Formularklausel, die nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam sei.

Etwas anderes, so die Richter weiter, ergebe sich auch nicht aus den Regelungen des Zahlungsverkehrs nach den §§ 675c ff. BGB. Etwaige Schadensersatzansprüche wegen verzögerter Ausführung von Überweisungen müsste der Bankkunde regelmäßig erst in einem Rechtsstreit durchsetzen. Dies könne nicht annähernd die Folgen ausgleichen, die dem Mieter durch den Verlust seiner Wohnung entstehen. 

BGH-Urteil vom 23.12.2016 – AZ: VIII ZR 222/15

Weiterführende Literatur

Das Buch Mietrecht - Das gesamte Mietrecht einschließlich Leasing, herausgegeben von Thomas Spielbauer, Vizepräsident des Landgerichts München I und Joachim Schneider, Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth, behandelt alle praxisrelevanten Problemstellungen ausführlich und bietet dem mit Mietsachen befassten Praktiker bestmögliche Unterstützung für rechtssichere Entscheidungen und Gestaltungsmöglichkeiten.

 (ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht