Barrierefreiheit in Wohneigentumsanlagen

BGH urteilt über den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls in Wohneigentumsanlage

Müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer im Treppenhaus wegen seiner gehbehinderten Enkelin einen Personenaufzug einbauen will und deswegen auf den Aufzug angewiesen ist? Antworten hierauf gibt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung im fünften Obergeschoss. Zusammen mit einigen anderen Wohnungseigentümern, die in denselben Hausteil wohnen, hatte er in der Eigentümerversammlung beantragt, den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs zu gestatten. Dieser sollte auf eigene Kosten in einem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses eingebaut werden. Eine Mehrheit erhielt dieser Antrag allerdings nicht.

Seine anschließende Klage gegen alle übrigen Wohnungseigentümer sollte diese dazu verpflichten, den Einbau eines Personenaufzugs auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller dulden. Der Kläger begründet dies vor allem damit, dass seine Enkeltochter zu 100 Prozent schwerbehindert ist und zeitweise von ihm und seiner Ehefrau betreut wird.

LG Cottbus: Eigentümergemeinschaft hat geräuscharmen und maschinenraumlosen Personenaufzug im Treppenschacht zu dulden

Das Amtsgericht (AG) Cottbus hat die Klage abgewiesen. Die Berufungsinstanz, das Landgericht (LG) Cottbus, hat der Klage durch eine Beschlussersetzung mit folgenden Maßgaben stattgegeben:

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss den Einbau und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in dem Treppenschacht dulden. 

• Die Kosten für die Errichtung und den Betriebes und die Kosten einer späteren Beseitigung des Aufzugs muss der Kläger tragen. Allerdings darf sich dieser mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zum Zweck der Errichtung und des Betriebes des Aufzugs zusammenschließen. 

• Der Kläger/die GbR können die Nutzung des Aufzugs auf die Wohnungseigentümer beschränken, die sich angemessenen an den Kosten der Errichtung und der Unterhaltung des Aufzugs beteiligen. 

• Zudem muss der Kläger vor Baubeginn für eine spätere Beseitigung des Aufzugs eine Sicherheit leisten. Diese beträgt 110 Prozent der erforderlichen Kosten.

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BGH: Bauliche Maßnahmen müssen alle Miteigentümer einstimmig beschließen

Der V. Zivilsenat des BGH hat auf die Revision der Beklagten die Entscheidung der Berufungsinstanz aufgehoben und das Urteil des AG Cottbus wiederhergestellt. Nach Auffassung des Senats darf der Kläger die bauliche Maßnahme nur durchführen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zugestimmt hätten. Dies war nicht geschehen. Zwar könnten die übrigen Eigentümer zur Zustimmung verpflichtet sein. Dann aber dürfe diesen kein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 22 Abs. 1 WEG entstehen, der über das unvermeidliche Maß eines geordneten Zusammenlebens hinausgeht, so der Senat weiter. 

Im Wortlaut: Wohnungseigentumsgesetz - § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers (Auszug)

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; (...)

Im Wortlaut: Wohnungseigentumsgesetz - § 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (Auszug)

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (...)

Einbau eines Aufzugs als Nachteil 

Entgegen der Meinung des LG Cottbus nahm der BGH einen solchen Nachteil an. Zu diesem Ergebnis gelangt der V. Senat im Rahmen einer Abwägung der grundrechtlich geschützten Interessen beider Parteien. Die Annahme einen Nachteils stützt der BGH im Wesentlichen auf folgende Gründe:

• Erhebliche Eingriffe durch Einbau: Der Einbau des Aufzugs hingegen wäre nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums und würde den Platz im Treppenhaus Platz erheblich verengen. Auch wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben erfordere ein solcher Einbau bei lebensnaher Betrachtung einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper.

• Weitere Eingriffe durch Rückbau: Auch ein Rückbau würde erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper mit sich bringen, so der BGH weiter. Dieser könne nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen und berge neue Risiken. Unabhängig von einer Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung auch regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

• Zusätzliche Verkehrssicherungspflichten: Darüber hinaus könnten durch Verkehrssicherungspflichten im Außenverhältnis auch für die übrigen Wohnungseigentümer zusätzliche Haftungsrisiken gegenüber Dritten entstehen. 

• Schacht wird schon anders genutzt: Der Schacht, der für den Einbau des Aufzugs vorgesehen war, wird im unteren Bereich bereits zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt. Zudem wäre der Schacht erforderlich, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus zu transportieren.

• Zustimmung aller Wohnungseigentümer für Sondernutzungsrecht: Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, hätten diesen ein Sondernutzungsrecht an dem entsprechenden Treppenhausteil. Auch hierfür ist nach BGH-Ansicht eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Ansonsten würden die übrigen Wohnungseigentümer von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. 

• Kauf der Wohnung ist Risiko des Klägers: Zwar ist die Wohnung des Klägers für gehbehinderte Personen nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Dieses Risiko sei der Kläger aber schon eingegangen, als er die im fünften Stock gelegene Wohnung erworben hat. Die hieraus entstehenden Nachteile dürften nicht zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer gehen, führt der BGH weiter aus.

Miteigentümer können verpflichtet sein, Treppenlift oder Rollstuhlrampe zu dulden

Neben dem Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 Absatz 1 GG, auf das sich beide Parteien berufen können, muss aber auch Art. 3 Absatz 3 Satz 2 GG beachtet werden. Danach darf niemand wegen einer Behinderung benachteiligt werden. Daher, so der BGH weiter, müsse berücksichtigt werden, dass der Kläger seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung betreut und sie für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung aufnimmt.

Eine Abwägung sämtlicher Interessen könne somit ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer wenigstens die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet, so der Richterspruch aus Karlsruhe weiter. 

Quelle: Pressemeldung des BGH zum Urteil vom 13.01.2017 - AZ: V ZR 96/16

Weiterführende Literatur

Der Berliner Kommentar WEG: Wohnungseigentumsgesetz, von Thomas Spielbauer, Vizepräsident des Landgerichts München I a. D., Michael Then, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, München, Christian Spielbauer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München, behandelt vertiefend das gesamte Recht des Wohnungseigentums – einschließlich begleitend kommentierter Prozessrechtsnormen sowie ergänzender Verordnungen und Verwaltungsvorschriften. Das Werk steht für eine grundlegende, praxisorientierte und verständliche Darstellung des WEG-Rechts und bietet dazu rechtssichere Lösungen.

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht