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Abbruch einer Renovierung
Twitter weiterempfehlen  15.11.2019

BGH zu Schadenersatzansprüchen des Vermieters wegen Entfernung alter Tapeten

ESV-Redaktion Recht
BGH: Vermieter muss Schaden, den der Mieter durch den Teilabriss einer alten Tapete verursacht haben soll, beweisen (Foto: eyetronic – stock.adobe.com)
Wohnungen mit nur teilweise abgelösten Tapeten sollen schwerer zu vermieten sein. Aber müssen ausgezogene Mieter Schadenersatz leisten, wenn sie eine vereinbarte Renovierung abbrechen? Hiermit hat sich der BGH in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung auseinandergesetzt.
In dem Streitfall wohnte der beklagte Mieter vom März 2008 bis Ende September 2012 in der Doppelhaushälfte, die der Klägerin gehörte. Die Prozessparteien hatten für kurze Zeit eine Beziehung miteinander. Zum Anfang der Mietzeit übergab die Klägerin dem Beklagten die Haushälfte unrenoviert. Später erklärte die Klägerin dem Beklagten, er könne das Haus nach Belieben renovieren. Daher entfernte er zunächst einige Tapeten. Allerdings erfuhr er bald darauf, dass das Haus verkauft werden sollte. Deshalb beendete er seine Arbeiten. Dem weiteren Vortrag des Beklagten zufolge war die abgerissene Mustertapete etwa 30 Jahre alt. Sie soll zudem mehrfach überstrichen gewesen und sich bereits teilweise gelöst haben. Deshalb hielt der Mieter die Tapete für wertlos.

Klägerin: Beklagter hat vertragsgemäßen Gebrauch überschritten

Dennoch verlangte die Vermieterin nach Ende des Mietverhältnisses Schadenersatz. Sie meinte, der Mieter habe durch den Abbruch der Renovierung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschritten. Das Einstellen der Arbeiten wäre schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil ein etwaiger Verkauf des Objekts den Mietvertrag nicht zwingend beendet hätte. Doch selbst bei einer Beendigung des Mietverhältnisses hätte der Beklagte den Schaden beseitigen müssen, der aufgrund des Teilabrisses der Tapete entstanden ist, und zwar unabhängig vom Alter und der Renovierungsbedürftigkeit der Dekoration. Die Klägerin leitet ihren Schadenersatzanspruch aus § 535 Absatz 1 in Verbindung mit § 280 Absatz 1 BGB ab.

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LG Oldenburg: Beklagter hat in Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen

Die Ausgangsinstanz – das Amtsgericht (AG) Wildeshausen – wies die Klage ab. Anders die Berufungsinstanz: Das Landgericht (LG) Oldenburg sprach der Klägerin 80 Prozent der Kosten zu, die für eine Neutapezierung der betreffenden Wände angefallen wären. Nach Auffassung des LG hatte der Beklagte durch den Abbruch der Renovierung in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen. Ohne Teilabriss hätte sie die unrenovierte Wohnung besser weitervermieten können, so das LG weiter. Oder sie hätte sich mit dem Nachmieter einfacher darauf verständigen können, dass dieser die Renovierung übernimmt.

BGH: Vermieterin muss entstandenen Schaden beweisen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) teilte diese Auffassung nicht. Zwar kann dem Senat zufolge grundsätzlich ein Schaden entstehen, wenn der Mieter Tapeten entfernt, ohne neue anzubringen. Allerdings betonte der Senat auch, dass die Klägerin im Streitfall die Höhe des Schadens beweisen muss. Im Weiteren stellte der Senat folgende Überlegungen an:
  • Schadenhöhe von Zustand und Alter der Tapete abhängig: Die Höhe des Schadens hängt auch vom Zustand und dem Alter der Tapete ab. Dies, so der Senat weiter, müsse das Tatsachengericht berücksichtigen.
  • Ansatz des Schadens nicht nachvollziehbar: Insoweit brachten die Karlsruher Richter den Vortrag des Beklagten ins Spiel. Dieser hatte seine Einschätzung zum Wert der abgerissenen Tapete gegeben und die Höhe des Schadens substantiiert bestritten.  
  • Keine Entscheidung ohne Wertansatz: Somit hätte das Berufungsgericht also Feststellungen zum Wert der abgerissenen Tapete treffen müssen. Auch die Überlegungen des LG Oldenburg, nach denen der Klägerin – unabhängig vom Wert der Tapete – ein Schaden entstanden soll, weil der Beklagte in die Entscheidungsfreiheit der Klägerin eingegriffen habe, teilte der Senat nicht. Selbst, wenn man unterstellen würde, dass das Haus aufgrund des Teilabrisses tatsächlich schwerer zu vermieten sei, konnte der Senat nicht ansatzweise nachvollziehen, warum der Wert einer völlig verschlissenen Dekoration fast mit dem Neuwert anzusetzen sein soll.
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das LG Oldenburg zurückverwiesen. Das LG muss die nun Schadenshöhe unter Berücksichtigung der Erwägungen des Senats ermitteln und den Streitfall neu entscheiden.

Quelle: Urteil des BGH vom 21.8.2019 – VIII ZR 263/17

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