Die Bundesländer können die Sperrfristen des BGB für Eigenbedarfskündigungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern (Foto: Nico / stock.adobe.com)
Eigenbedarfskündigung
BGH zur Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Wohnungsumwandlung
ESV-Redaktion Recht
20.08.2025
Drei bis zehn Jahre Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigungen sind möglich, wenn Mietwohnraum in Wohneigentum umgewandelt wird. Aber was gilt, wenn die betreffende Immobilie an eine GmbH & CO. KG als Ersterwerberin verkauft wurde und sich spätere Zweiterwerber auf Eigenbedarf berufen? Können in diesem Fall die längeren Schutzfristen der Bundesländer in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einschlägig sein? Der BGH hat dazu jetzt entschieden.
In dem Streitfall bewohnen die beklagten Mieter seit 2004 eine Mietwohnung in München. Im Jahr 2012 kaufte eine GmbH & Co KG das ganze Mehrfamilienhaus – als Ersterwerberin – und teilte die Wohnungen nach § 8 WEG in Wohneigentum auf. Die Aufteilung wurde am 04.04.2013 ins Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2016 verkaufte die Ersterwerberin dann die Wohnung der Beklagten an die Zweiterwerber und späteren Kläger. Deren Eintrag ins Grundbuch erfolgte 2017.
Im September 2022 kündigten die Zweiterwerber den Mietvertrag mit Schreiben vom 02.09.2022 wegen Eigenbedarfs zum 31.03.2023 und verlangten die Räumung der Wohnung.
Dem entgegneten die Beklagten, dass die gesetzliche Kündigungssperrfrist von § 577a Absatz 2 BGB (siehe unten) noch nicht abgelaufen war, sodass die Kläger vor das AG München zogen.
Vorinstanzen uneins
Die Ausgangsinstanz – das AG München – teilte die Auffassung der Kläger und verurteilte die Beklagten zur Räumung. Hiergegen wendeten sich die beklagten Mieter erfolgreich mit einer Berufung an das LG München.
Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Gegen die Entscheidung des LG München legten die Kläger dann Revision zum BGH ein.
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BGH: Eigenbedarfskündigung von 02.09.2022 geht ins Leere
Die Revision hatte vor dem 8. Zivilsenat des BGH keinen Erfolg. Nach Auffassung des Senats lagen die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung durch die Kläger am 02.09.2022 nicht vor. Die wesentlichen Überlegungen des Senats:
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Ablauf der Mieterschutzfrist erst im Jahr 2027: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist. Das heißt, der neue Eigentümer darf grundsätzlich erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In München wurde diese Frist aber durch die Bayerische Mieterschutz-Verordnung vom14.12.2021 auf zehn Jahre verlängert, weil dort Wohnraum knapp ist. Die Kläger (Zweiterwerber) kauften die Wohnung aber erst im März 2017 und kündigten den Mietvertrag im September 2022 wegen Eigenbedarfs. Zu diesem Zeitpunkt war die zehnjährige Schutzfirst dem Senat zufolge noch nicht abgelaufen, was die Kläger an der Kündigung hinderte.
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Ersterwerberin keine Personengesellschaft § 577a Absatz 1a BGB: Zwar meinten die Kläger, dass die Schutzfrist schon 2012 mit dem Kauf des gesamten Hauses durch die Ersterwerberin zu laufen begann. Dem folgte der Senat jedoch nicht. Danach ist die Ersterwerberin als GmbH & Co. KG keine „Personengesellschaft“ im Sinne von § 577a Absatz 1a BGB. Die Schutzfrist begann deshalb erst mit dem Kauf der Immoblie durch die Kläger im jahr 2017 zu laufen und endet 2027.
Quelle: Urteil des BGH vom 06.08.2025 – VIII ZR 161 / 24
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| Im Wortlaut: § 577 a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung |
| (1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. (1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. (2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. (2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht