In dem Streitfall muss das Maklerunternehmen die vollständige Provision an die Käufer der Immobilien zurückzahlen (Foto: magele-picture / stock.adobe.com)
Maklerhonorar
BGH zur Nichtigkeit einer Vereinbarung über die Tragung der Maklerkosten
ESV-Redaktion Recht
07.03.2025
Wird ein Makler allein für den Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig und soll aber der Käufer vertraglich zur Zahlung des vollen Makler-Honorars verpflichtet werden, normiert § 656d BGB den Grundsatz der hälftigen Teilung des Honorars. Mit der Frage, wann ein Verstoß hiergegen vorliegt und welche Rechtsfolgen daraus erwachsen, hat sich der BGH kürzlich auseinandergesetzt.
In dem Streitfall erwarben die Kläger ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte mit der Vermittlung des Verkaufs das beklagte Maklerunternehmen beauftragt. Aus der Vermittlung erwuchs der Beklagten gegenüber der Verkäuferin zunächst ein Maklerlohnanspruch von 25.000 EUR. Der vorgesehene Kaufpreis im Exposé wurde anschließend um den Betrag in dieser Höhe reduziert.
Gleichzeitig verpflichteten sich auch die Kläger gegenüber dem beklagten Maklerunternehmen zur Zahlung eines Honorars in der obigen Höhe. Das vollständige Honorar entrichteten die Kläger nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Die Verkäuferin zahlte keinen Maklerlohn. Später verlangten die Kläger von dem Maklerunternehmen die Rückzahlung ihres geleisteten Betrags und klagten diesbezüglich erfolgreich vor dem LG Bonn. Sie hielten ihre Vereinbarung mit dem Maklerunternehmen für nichtig.
Keine Einigkeit bei den Vorinstanzen
Gegen die Entscheidung der Vorinstanz (Urteil des LG Bonn vom 19.09.2023 – 15 O 88/23) zog die Beklagte dann mit einer Berufung vor OLG Köln. Das OLG änderte die angegriffene Entscheidung ab, indem es die Beklagte nur noch zur Zahlung von 12.500 EUR verurteilte. Die Revision ließ das OLG allerdings zu und die Beklagte verfolgte ihr Ziel einer vollständigen Abweisung der Rückzahlungsklage vor dem BGH weiter.
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BGH: Verstoß gegen § 656d Absatz 1 BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Maklervereinbarung
Der I. Zivilsenat des BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte das Urteil der Ausgangsinstanz – das dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgab – wieder her. Die wesentlichen Erwägungen des Senats:
- Zum Anwendungsbereich von § 656d BGB: Nach Auffassung des Senats ist § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB (siehe unten) auf alle vertraglichen Vereinbarungen anwendbar, die dem Makler gegenüber einer Partei des Kaufvertrags unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn begründen sollen.
- Kein Ausschluss von § 656d BGB: Der Umstand, dass die Verkäuferin nicht von der Pflicht Zahlung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten befreit wurde, ist dem Senat zufolge unerheblich. Denn auch die Käufer bleiben dazu verpflichtet, den Maklerlohn im Innenverhältnis zur Verkäuferin vollständig zu bezahlen. Die Folge: Die Verkäuferin musste den Maklerlohn nicht mehr „mindestens in gleicher Höhe“ im Sinne von § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB zahlen.
- Gesamtnichtigkeit der Maklervereinbarung: Der Verstoß gegen § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB hat die Gesamtnichtigkeit der betreffenden Vereinbarung zur Folge, zumal der Senat auch keine Gründe für eine geltungserhaltende Reduktion sah.
- Rückzahlungsanspruch aus Bereicherungsrecht: Nach alledem können die Kläger von der Beklagten nach § 812 Absatz 1 Satz 1 Fall 1 BGB die vollständige Rückzahlung des Maklerlohns verlangen, so der Senat abschließend.
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Handbuch ImmobilienrechtAutoren: Dennis Berling, Dr. Rainer Burbulla, Prof. Dr. Thomas Finkenauer, Raymond Halaczinsky
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| Im Wortlaut: § 656d BGB Absatz 1 Satz 1 |
| 1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. […] |
(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht