Nachgefragt bei Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Burbulla: „Kurze Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters gehört zum gesetzlichen Leitbild der Miete!”

Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof die formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter für unwirksam erklärt. Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla erläutert die Konsequenzen dieser Entscheidung im Interview mit der ESV-Redaktion.

Herr Dr. Burbulla: Nach dem BGH-Urteil vom 08.11.2017 sind Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam, die die sechsmonatige gesetzliche Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter nach Rückgabe der Mietsache verlängern. Mit welcher Begründung?

Rainer Burbulla: Für Formularmietverträge gilt das  „AGB-Recht” der §§ 305 ff. BGB. Danach sind Formularklauseln unter anderem dann unwirksam, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild sieht der BGH bei der Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist als gegeben an.

Denn die kurze Verjährungsfrist der Ansprüche des Vermieters liegt in den berechtigten Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Mit der kurzen Verjährungsfrist soll zwischen den Parteien eines Mietvertrages eine rasche Auseinandersetzung gewährleistet und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache erreicht werden. Dies ist nach dem BGH das gesetzliche Leitbild.

Was gilt bei Modifizierungen des Verjährungsbeginns?

Rainer Burbulla: Auch hier sind der BGH und das Gesetz eindeutig. Letzteres knüpft an die Rückgabe der Mietsache an. Eine Veränderung dieses Zeitpunktes kommt nach Auffassung des BGH nicht in Betracht.

Gilt die Entscheidung auch für Individualvereinbarungen?

Rainer Burbulla: Nein. Die Entscheidung des BGH gilt nur bei Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Individualvertraglich ist eine Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist möglich. Die Vorschrift des § 548 BGB ist dispositiv, also durch Parteivereinbarung abänderbar. In seiner Entscheidung vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 hat der BGH dementsprechend auch ausdrücklich klargestellt, dass die Vertragsparteien die kurze Verjährungsfrist in den Grenzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) erschweren können.

Zur Person

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla ist Gründungspartner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Immobilienrechts und des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig.

Kam die Entscheidung des BGH für Sie überraschend?

Rainer Burbulla: Nein. Der BGH hatte schon in der Vergangenheit eine Klausel in einem Kfz-Mietvertrag, nach der Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aus einem polizeilich aufgenommenen Unfall erst dann fällig werden sollten, wenn der Vermieter Gelegenheit hatte, die Ermittlungsakten einzusehen, als unwirksam angesehen (BGH, Urt. v. 16.03.1994 – XII ZR 245/92).

Denn durch das mögliche Hinausschieben der Fälligkeit und damit verbunden des Verjährungsbeginns werde letzterer nach § 548 BGB nicht angemessen zeitlich begrenzt. 
 
Im Hinblick auf die Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist hatte bereits das Landgericht Dortmund konstatiert, dass § 548 BGB zum Leitbild der Miete gehört mit der Folge, dass bei einer Erschwerung der Verjährung grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung nach  § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, es sei denn, der Vermieter ist aus besonderen Gründen nicht in der Lage, sich in zumutbarer Weise über das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen innerhalb der Frist des § 548 BGB Kenntnis zu verschaffen (Landgericht Dortmund, Urt. v. 17.03.2010 - Az.: 2 O 53/09).

Zudem ist seit längerem anerkannt, dass die Regelung des § 202 BGB Leitbildfunktion hat, wonach gewisse Vereinbarungen über die Verjährung unzulässig sind. Im Schrifttum wurde ebenfalls überwiegend darauf abgestellt, dass eine Verlängerung der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist des § 548 BGB nicht möglich ist.

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Die Entscheidung stammt vom VIII. Senat, also dem für das Wohnraummietrecht zuständigen BGH-Senat. Sie betrifft einen Fall aus der Wohnraummiete. Gilt diese Entscheidung auch für die Gewerberaummiete?

Rainer Burbulla: Meines Erachtens lässt sich die Entscheidung auf die Gewerberaummiete übertragen. Denn gerade ein Gewerberaumvermieter sollte in der Lage sein, seine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten etc. geltend zu machen. Im Übrigen sehe ich keine Besonderheiten bei der Gewerberaumvermietung gegenüber der Wohnraumvermietung, was die kurze Verjährungsfrist anbelangt.

Was raten Sie nach diesem BGH-Urteil den Vermietern? 

Rainer Burbulla: In jedem Fall muss der Vermieter die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten im Blick behalten. Sie beginnt - unabhängig vom tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses - erst (oder schon!) mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. 

Der Vermieter sollte daher unbedingt prüfen, ob er verjährungshemmende Maßnahmen einleitet, wie zum Beispiel die Erhebung einer Leistungsklage.  

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Aktuelles Gewerberaummietrecht Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla  Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich nicht zuletzt aus diesem Grunde in jüngerer Zeit zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweisezur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind: Schriftform des Mietvertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage Miete und Miethöhe Laufzeit des Mietvertrages Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht