Jahresrückblick Mietrecht

Das war 2018: Die wichtigsten Entwicklungen rund um das Mietrecht

Der BGH hat einige richtungsweisende Entscheidungen etwa zu Schönheitsreparaturen, zur Mietminderung oder Kündigung von Wohnraummietverträgen getroffen. Hohe Hürden stellte das BSG dem Vermieter auf Direktansprüche gegen die Jobcenter auf. Auch die Mietpreisbremse sorgte für Aufregung.

Richtungsweisende Entscheidungen des BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einigen grundlegenden Fragen ein Machtwort gesprochen. Dies betraf vor allem die Kündigungsmöglickeiten des Vermieters wegen Zahlungsverzug des Mieters. Aber auch die Gefahr von Schimmelbildung, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen,  Beweislastfragen bei Heizkostenabrechnungen oder die Schneeräumpflicht des Vermieters beschäftigen das oberste deutsche Zivilgericht: 
 

Mangel der Mietwohnung	12.12.2018
BGH: Keine Mietminderung für bloße Gefahr von Schimmelbildung
	Schimmel in der Wohnung ist ein Dauerbrenner für Konflikte zwischen Vermieter und Mieter. Der BGH hat nun darüber entscheiden, ob schon die Gefahr der Schimmelbildung durch bauliche Wärmebrücken ein Mietmangel ist und wie der Mieter lüften muss. mehr.  Weitere wichtige BGH-Entscheidungen: Mieter gekündigt: BGH stärkt Vermieterrechte BGH zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung BGH zur Beweislast bei Heizkostenabrechnung

BGH: Keine Schneeräumpflicht für Vermieter über Grundstücksgrenze hinaus – Kurzbericht

Grundstückseigentümer und Vermieter, denen die Gemeinde keine allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, Teile des öffentlichen Gehwegs, die sich über die Grundstücksgrenze hinaus erstrecken, zu räumen und zu streuen. Dies hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) aktuell entschieden. In dem betreffenden Fall stürzte der Kläger beim Verlassen des Wohnhauses auf einem schmalen Streifen des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs. Hierbei brach er sich den rechten Knöchel. Die zuständige Gemeinde, die im Verfahren als Streithelferin auftrat, hatte den Gehweg zwar mehrfach geräumt und gestreut, allerdings nicht auf der ganzen Breite und auch nicht bis zur Schwelle zum Grundstück der Beklagten.  Quelle: PM des BGH vom 21.02.2018 zum Urteil vom selben Tag – AZ: VIII ZR 255/16

Nachgefragt bei: Dr. Rainer Burbulla	04.07.2018
Burbulla: „Aufhebung eines Hauptmietvertrages kann unwirksam sein“
	Der „Frankfurter Galopprennbahn-Fall“ beschäftigt die Öffentlichkeit seit geraumer Zeit. Nun hat der BGH den Weg für das geplante Leistungszentrum des Deutschen Fußballbundes (DFB) frei gemacht. Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla erläutert im Interview mit der ESV-Redaktion die Auswirkungen der Entscheidung. mehr …

Raum für rechtssichere Entscheidungen Aktuelles Gewerberaummietrecht Autor: RA Dr. Rainer Burbulla  Das Gewerberaummietrecht hat sich zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend dieser Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuelle Rechtsprechung und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Die Schwerpunkte: Schriftform des Mietvertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage Miethöhe und Laufzeit des Mietvertrages Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

Mietpreisbremse beschäftigt Gerichte und Gesetzgeber

Für viel Wirbel sorgte auch die Mietpreisbremse. Hielten bereits im Jahr 2017 einige Landgerichte die ergänzenden landesrechtlichen Regelungen zur Mietpreisbremse des BGB für unwirksam, setzte das LG Frankfurt diesen Trend im Jahr 2018 fort. Vor allem aber die Explosion der Mietpreise in zahlreichen Ballungsräumen veranlasste den Bundesgesetzgeber dazu, die Mietpreisbremse zu korrigieren. Nicht umumstritten, wie der folgende Beitrag unten zeigt: 

Mietpreisbremse	29.03.2018
LG Frankfurt a. M. hält Mietpreisbremse in Hessen für unwirksam
	Die Mietpreisbremse sorgte in letzter Zeit immer wieder für Aufregung. Im Fokus stand neben der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen des BGB auch die bayerische Mietpreisbegrenzungsverordnung. Nun hat sich das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. aktuell zur entsprechenden hessischen Norm geäußert. mehr … Im Kreuzfeuer der Kritik: Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse

Zweifelhafte Sicherheit für Vermieter

Vermieter wähnten sich bisher sicher, wenn sie sich Ansprüche ihrer Mieter auf Übenahme der Miet-und Nebenkosten gegen die Sozialbehörden abtreten ließen. Diese Sicherheit trügt allerdings. Dies ist einer Aufsehen erregenden Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG) zu entnehmen: 

Wohnungsbezogene Grundsicherung	21.08.2018
BSG: Hohe Hürden für Vermieter auf Direktanspruch gegen Jobcenter
	Bezieher von Grundsicherungsleistungen sind grundsätzlich willkommene Mieter, denn oft überweist die Behörde Miete und Nebenkosten unmittelbar an den Vermieter. Dass diese Variante dem Vermieter aber nur eine zweifelhafte Sicherheit bietet, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundessozialgerichts (BSG). mehr …

Weitere Themen

• Option zur Umsatzsteuer: Unklar ist, wann Vermieter, die zur Umsatzsteuer optieren, ordnungsgemäße Rechnungen im Sinne des UStG ausgestellt haben. Im Interview mit der ESV-Redaktion erläutert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla, welche Fallstricke Vermietern hierbei drohen.
• Abtretung von Mieteransprüchen: Klärungsbedarf besteht auch bei der Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassogesellschaften.
• Mieterhöhung unter Berufung auf „Mietpreis-Check” von Immobilienscout24.

Umsatzsteueroption bei Mietvertrag	18.04.2018
Burbulla: „Mieter kann bei mangelhafter Rechnung den gesamten Mietbetrag zurückbehalten“
	Vermieter die zur Umsatzsteuer optieren, müssen ordnungsgemäße Rechnungen im Sinne des UStG ausstellen. Vor dem Hintergrund einer Entscheidung des OLG Köln erläutert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview gegenüber der ESV-Redaktion, was Vermieter bei der Rechnungstellung beachten müssen. mehr …

KG Berlin sorgt für Aufregung um Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassogesellschaft – Kurzbericht

In dem Streitfall hatte sich die Klägerin – eine eingetragene Inkassogesellschaft – den Rückzahlungsanspruch eines Mieters wegen überzahlter Mieten abtreten lassen. Im Anschluss hieran ging die Gesellschaft vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erfolglos gegen den Vermieter vor. Umstritten war vor allem die Wirksamkeit der Abtretung.  Die 66. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin hat die Wirksamkeit allerdings bejaht, das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den beklagten Vermieter zur Zahlung von 189,91 Euro und der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten von 855,25 Euro verurteilt. Ebenso muss der Vermieter Auskunft darüber geben, wie hoch die Vormiete war. Nach Auffassung der 66. Kammer hat sich die Klägerin im Rahmen ihrer Inkassodienstleistungen wirksam die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter abtreten lassen. Mit dem Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen wollte der Gesetzgeber einerseits die Rechtssuchenden schützen und andererseites den Rechtsberatungsmarkt entbürokratisieren. Bei der Berücksichtigung dieses Schutzzwecks stehe das Gesetz den Leistungen der Klägerin nicht entgegen, so die Kammer weiter. Wenn man jeder bei jeder Einzeltätigkeit im Zusammenhang mit der Inkassotätigkeit eine verbotene Rechtsdienstleistung prüfen wollte, wäre dieser Zweck in Frage gestellt.  Anders die 67. Zivilkammer des LG Berlin: Diese Kammer hatte nach einem erfolglosen Verfahren vor dem AG Berlin Mitte die Berufung der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückgewiesen; so der Beschluss vom 26.07.2018 – 67 S 157/18. Quelle: PM des KG vom 14.08.2018 zum Urteil vom 13.08.2018 – AZ: 66 S 18/18

AG München: Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf „Mietpreis-Check” von Immobilienscout24 unwirksam

Dies hat das Amtsgericht (AG) München vor kurzem entschieden. Dem Urteil zufolge erfüllt die Begründung eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietpreis-Check des bekannten Immobilienportals nicht die formalen Anforderungen an ein solches Schreiben. So ist die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde zu bilden, die in den letzten vier Jahren im Mietvertrag vereinbart wurden. Demgegenüber trägt der Mietpreis-Check die Überschrift: „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank”. Nach Auffassung des AG sind deshalb die in Bezug genommenen Vergleichsmieten schon nicht auf München beschränkt. Zudem werte das Portal lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, so das AG. Diese würden naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis führen. Ebenso sei nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den wiedergegebenen Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Abschließend wies das Gericht darauf hin, dass der Mietpreis-Check nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe abbildet und nicht die der tatsächlichen Mieten. Das Urteil ist nach Zurückweisung der Berufung vom 03.09.2018 rechtskräftig. Quelle: PM des AG München vom 19.10.2018 zum Urteil vom 07.03.2018 – AZ: 472 C 23258/17

Berliner Kommentar Mietrecht jetzt in Neuauflage – Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider Versierte Praktiker behandeln alle praxisrelevanten Probleme aus Mietrecht und Leasing und bieten rechtssicheren Lösungen an.  Brandaktuell: Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte. Etwa zu folgenden Themen: Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln  Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“ Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung Formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht