BGH hebt Berliner Entscheidung zu Kündigung von Mietwohnraum auf (Foto: Friedberg/Fotolia.com)

Mieter gekündigt: BGH stärkt Vermieterrechte

ESV-Redaktion Recht

20.09.2018

Gerät ein Wohnungsmieter mit zwei Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ob der Mieter einer Wohnungsräumung dann noch durch eine „Schonfristzahlung” entgehen kann, wenn der Vermieter gleichzeitig ordentlich gekündigt hat, entschied nun der Bundesgerichtshof.

In den beiden Parallelverfahren blieben die jeweils beklagten Mieter von Wohnraum ihre Mietzahlungen in zwei aufeinander folgenden Monaten zunächst schuldig. Hierauf hatten die betreffenden Vermieter die Mietverhältnisse fristlos – und gleichzeitig hilfsweise fristgerecht – wegen Zahlungsverzugs gekündigt. In beiden Fällen hatten die Beklagten nach Zugang der Kündigungen die aufgelaufenen Zahlungsrückstände jedoch ausgeglichen.

Mieter: Räumungs- und Herausgabeanspruch durch rechtzeitigen Ausgleich der Mietrückstände erloschen

Beide Mieter waren der Auffassung, dass die jeweiligen Vermieteransprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen wegen des Ausgleichs der Zahlungsrückstände vor Klageerhebung – also durch sogenannte Schonfristzahlungen – nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen wären.

Instanzgerichte entscheiden unterschiedlich

Dem folgten die Ausgangsinstanzen – das Amtsgericht (AG) Pankow-Weißensee sowie das Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg nicht. Danach sind die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen wirksam. Gegen die amtsgerichtlichen Entscheidungen legten beide beklagten Mieter Berufung zum Landgericht (LG) Berlin ein.

LG Berlin: Beendetes Mietverhältnis nicht mehr kündbar

Mit Erfolg – die Berufungsinstanz, das Landgericht (LG) Berlin, hat die Räumungsklagen der Vermieter abgewiesen. Danach waren die beiden außerordentlichen fristlosen Kündigungen mit deren Zugang zunächst wirksam, mit der Folge, dass damit auch die Mietverhältnisse beendet waren. Die ordentlichen Kündigungen gingen daher „ins Leere“, so das Landgericht.

Zudem wären die Räumungs-und Herausgabeansprüche der Vermieter aufgrund der Schonfristzahlungen nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Allerdings hatte das LG in beiden Fällen die Revisionen zugelassen und die Vermieter verfolgten ihre Räumungsklagen weiter.

Im Wortlaut § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. ()
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn ()
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der
Miete in Verzug ist ().

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt

Im Wortlaut – § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: ()
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten
nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete () befriedigt wird ().

BGH: Berufungsgericht spaltet natürlichen Lebenssachverhalt auf

Der VIII. Zivilrechtssenat des Bundesgerichthofs (BGH) folgte den Argumenten des LG Berlin nicht. Danach kann auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, die hilfsweise ausgesprochen wurde, zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen. Dies gilt dem Senat zufolge auch dann, wenn sich der Vermieter auf denselben Sachverhalt beruft und die vorrangige fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Seine Auffassung stützte der BGH-Senat im Wesentlichen auf vier Gründe:

Kein eingeschränkter Schutzzweck von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Entgegen der Auffassung des LG Berlin beschränke sich die benannte Norm nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen.
Ordentliche Kündigung neben fristloser Kündigung: Zwar habe der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksame fristlose Kündigung trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. Dennoch kommt dem Senat zufolge in einer solchen Situation auch eine ordentliche Kündigung, die gleichzeitig und hilfsweise ausgesprochen wird, zur Geltung.
Vermieterwille erkennbar: Nach Auffassung des Senats bringt ein Vermieter, der hilfsweise ordentlich kündigt, für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass diese ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksame fristlose Kündigung wegen einer Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Aufspaltung eines natürlichen Lebenssachverhaltes: Das Berufungsgericht habe einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt – nämlich Zahlungsverzug, Kündigung und nachträgliche Befriedigung des Vermieters – auf den sich die ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Dennoch – die Karlsruher Richter haben die beide Berufungsurteile zwar aufgehoben, die Sachen aber dennoch jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Wie das Verfahren nun weitergeht

Das Berufungsgericht muss nun feststellen, ob die ordentlichen Kündigungen die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Hierbei komme es entscheidend darauf an, ob die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen wegen des kurzfristigen Zahlungsausgleichs aufgrund der Einzelfallumstände treuwidrig ist.

Quelle: PM des BGH vom 19.09.2018 zu zwei Urteilen vom selben Tag 2018 – AZ: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Standpunkt - Assessor jur. Bernd Preiß

Die BGH-Entscheidung verwundert:

Spezialfall: Mit den §§ 569 Absatz 2 BGB und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGH zeigt der Gesetzgeber dem Vermieter für den spezifischen Fall des Zahlungsverzuges mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten dessen Möglichkeiten auf, sich von seinem Mieter zu lösen. Demgegenüber soll der Mieter, die Möglichkeit haben, den Verlust seiner Wohnung durch zeitnahen Auslgleich der Mietrückstande zu verhindern. Damit löst der Gesetzgeber also eine ganz spezielle Konstellation. Dies kann nur die Folge haben, dass die §§ 569 Absatz 2 BGB und 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB als sogenannte lex specalis die allgemeine Kündigungsnorm des §§ 573 BGB verdrängen.
Schutzzweck: Der BGH führt selber aus, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung gewährleisten wollte, dass die zunächst wirksame fristlose Kündigung durch die zeitnahe Zahlung an den Vermieter rückwirkend unwirksam wird und der Mietvertrag fortgesetzt wird.
Umgehung: Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter den Mieter mit einer ordentlichen Kündigung, die auf dem selben Rechtsgrund beruht, loswerden könnte, obwohl er ja innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen seinen Mietzins erhalten hat.
Künstliche Aufspaltung? Das Argument, die Berufungsinstanz habe mit ihrer Auffassung „einen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich aufgespalten”, greift nicht. Vielmehr wollte der Gesetzgeber den Lebenssachverhalt: Zahlungsverzug, Kündigung und zeitgerechte nachträgliche Zahlung dahingehend regeln, dass das Mietverhaltnis fortgesetzt wird. Dabei kann es auch nicht darauf ankommen, ob der Mieter den Willen des Vermieters, das Mietverhältnis auch durch ordentliche Kündigung beenden zu wollen, erkennen konnte.
Zweckverfehlung? Wenn das LG Berlin nun alle Aspekt des Einzelfalls noch einmal prüfen muss, besteht die Gefahr, dass die Kündigung im Ergebnis auch auf andere Gründe gestützt werden kann, die außerhalb des Zwecks der §§ 569 und 543 BGH liegen, und zwar ohne dass die Vermieter diese vorher darlegen und begründen mussten.
Unterschiedliche Regelungen/Sachverhalte? Zwar könnte man dem entgegenhalten, dass der Räumungszeitpunkt bei Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung aufgeschoben wird. Hiermit würde die Härte einer fristlosen Kündigung zumindest abgeschwächt. Somit hätten allgemeine und spezielle Kündigungsgründe unterschiedliche Rechtsfolgen und Sachverhalte zum Gegenstand. Hier bliebe aber unberücksichtigt, dass die speziellen Regelungen („Schonfristzahlung”) die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor Augen haben. Angesichts der existenziellen Bedeutung von Wohnraummietverträgen, insbesondere in Metropolen und Ballungsräumen, wird man diese Wertung kaum aufrecht erhalten können: Sie brächte dem Mieter lediglich ein paar Wochen Zeitgewinn, aber letztlich verlöre er dennoch seine Wohnung.

Berliner Kommentar Mietrecht

Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider – jetzt in Neuauflage

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht