In dem Streitfall wollte der Vermieter Spenden an die Mieterin leisten, mit denen die Mietforderungen beglichen werden sollten (Foto: nmann77 / stock.adobe.com)
Mietrecht
OLG Frankfurt zum Zahlungsverzug des Mieters bei ausgebliebenen Spendengeldern des Vermieters
ESV-Redaktion Recht
01.12.2023
Kann die gemeinnützige Mieterin eines Geschäftshauses in Zahlungsverzug geraten, wenn der Vermieter – aufgrund einer gesonderten Vereinbarung aus steuerlichen Gründen – Spenden an die Mieterin zahlen sollte, mit der diese die Mietforderungen begleichen wollte und die Spenden später ausbleiben? Mit dieser Frage hat sich das OLG Frankfurt kürzlich befasst.
In dem Streitfall betrieb die Beklagte – eine gemeinnützige Stiftung, die kein nennenswertes Vermögen hat – in der Frankfurter Innenstadt ein Museum. Das Geschäftshaus hierfür hatte sie 2012 von einer GmbH angemietet. Kurz nach Vertragsschluss vereinbarten die damalige Vermieterin und die Beklagte in einem gesonderten Schriftstück, dass die Vermieterin an die Beklagte jährlich eine Spende entrichtet, die in etwa der Höhe der vereinbarten Jahresmiete entspricht. Die Spendengelder wollte die Beklagte für die Mietzahlungen verwenden.
Im Jahr 2020 verkaufte die GmbH das Gebäude an eine Immobiliengesellschaft. Die Parteien des Kaufvertrages vereinbarten auch, dass die Käuferin auch die Spendenverpflichtung übernimmt.
Weil die neue Vermieterin aber keine Spenden mehr an die Beklagte leistete, war diese nicht mehr in der Lage, die Mieten zu bezahlen. Deshalb kündigte die neue Vermieterin das Mietverhältnis und berief sich dabei auf einen Zahlungsverzug der Mieterin. Zudem klagte sie vor dem LG Frankfurt am Main auf Räumung sowie auf Zahlung der ausgebliebenen Mieten. Die Klage hatte Erfolg. Daher zog die Beklagte mit einer Berufung vor das OLG Frankfurt am Main.
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OLG Frankfurt am Main: Kein Zahlungsverzug der beklagten Mieterin
Der 2. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main sah die Sache anders. Der Senat änderte das Urteil der Vorinstanz ab und wies die Klage ab. Demnach ist die Mieterin nicht mit ihren Mietzahlungen in Verzug geraten. Die wesentlichen Überlegungen des Senats:
Zusatzvereinbarung als mietrechtliche Sonderabrede
Die Zusatzvereinbarung zwischen der ersten Vermieterin und der Beklagten über die Spenden ist eine mietrechtliche Sonderabrede über Höhe und Fälligkeit der Mieten – und zwar in Form einer verdeckten Vereinbarung. Auf diese Weise haben sich die Parteien die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze gemacht, denn der tatsächliche nicht verlangte Mietanteil über den Ausweis als Spende führte zu einer steuerlichen Privilegierung. Aufgrund der Jahresspende schuldete die Beklagte faktisch gar keine Miete.
Der steuerliche Hintergrund
Den Vertragsparteien kam es darauf an, durch Vereinbarung einer bestimmten Miethöhe und der späteren Spendenvereinbarung besondere steuerliche Umstände auszunutzen, die ihren Grund in der Abzugsfähigkeit von Spenden haben. So wären nach Auffassung des Finanzministeriums Zuwendungen eines Sponsors, die keine Betriebsausgaben sind, Spenden im Sinne von § 10b EStG, wenn sie
- freiwillig zur Förderung steuerbegünstigter Zwecke erbracht werden,
- kein Entgelt für eine bestimmte Leistung sind
- und in einem tatsächlichen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dessen Leistung stehen,
Kauf bricht nicht Miete
Die Vereinbarung über die Spenden ist mit auf die Käuferin des Mietobjekts übergegangen. Nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bindet sie daher auch die Käuferin als neue Vermieterin.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, so der Senat abschließend.
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(ESV/bp)
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