Geklagt haben Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Auf ihrem Balkon wollten sie ein Klima-Splitgerät installieren. Dieser Anlagentyp besteht aus einer Innen- und einer Außeneinheit: Die Inneneinheit kühlt die Raumluft, die fest an der Fassade montierte Außeneinheit gibt die Wärme ab. Dafür muss üblicherweise die Hauswand durchbohrt werden. Ein entsprechender Antrag fand auf der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 keine Mehrheit.

Die Kläger erhoben daraufhin Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Während sie vor dem Amtsgericht Pankow noch scheiterten, gab ihnen das Landgericht Berlin II auf die Berufung hin recht und ersetzte den ablehnenden Beschluss durch einen Gestattungsbeschluss – mit Vorgaben unter anderem zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus. Es folgte die Revision der beklagten Gemeinschaft, welche zu erwartende Lärmstörungen geltend machte, die „über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß“ (vgl. § 20 Abs. 3 WEG) hinausgingen. Ohne Erfolg: Der V. Zivilsenat bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.

Der mit der Fassadendurchbohrung verbundene Einbau eines Klima-Splitgeräts ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG und bedarf daher grundsätzlich eines Gestattungsbeschlusses. Zu den in § 20 Abs. 2 WEG abschließend aufgezählten privilegierten Maßnahmen – etwa Vorkehrungen für Menschen mit Behinderungen oder zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge – zählen die Geräte nicht. Ein Anspruch auf Gestattung kann sich aber aus der Auffangregelung des § 20 Abs. 3 WEG ergeben, wenn entweder alle in ihren Rechten betroffenen Eigentümer zustimmen oder es bereits an einer relevanten Beeinträchtigung fehlt. Durchsetzbar ist ein solcher Anspruch mit der besagten Beschlussersetzungsklage.

Da die übrigen Eigentümer nicht zugestimmt hatten, kam es darauf an, ob der Einbau zu einer Beeinträchtigung i. S. v. § 20 Abs. 3 WEG führt. Zu ermitteln ist diese im Wege der Güterabwägung: Die durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen sowohl der bauwilligen als auch der bauunwilligen Wohnungseigentümer waren daher gegenüberzustellen. Der Senat stellte hierzu fest: „Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es auch größere Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa Fassadendurchbrüche oder die Entfernung einer tragenden Wand – geben kann, die, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht durchgeführt werden, die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG nicht erreichen.“ Somit sei es maßgeblich, ob sich jene Eigentümer, an deren Zustimmung es in diesem Fall fehlte, nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könnten.

Optische Beeinträchtigungen durch das Gerät hatte die beklagte Gemeinschaft von vornherein nicht geltend gemacht. Ihre Bedenken betrafen allein die bei künftiger Nutzung zu erwartenden Betriebsgeräusche. Solche voraussichtlich auftretenden Immissionen stehen einem Gestattungsanspruch nach Auffassung des BGH aber grundsätzlich nicht entgegen. Nur dann, wenn bereits im Zeitpunkt der Gestattung feststeht, dass die Geräusche nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung führen werden, können sich Betroffene auch hierauf berufen. Der Senat verwies dabei auf den Zweck der WEG-Reform von 2020: Der Gesetzgeber wollte es Wohnungseigentümern erleichtern, den baulichen Zustand ihrer Anlagen an sich stetig ändernde Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, um eine „Versteinerung“ zu verhindern.

Weil Lärmimmissionen vorrangig vom späteren Nutzungsverhalten der Eigentümer abhängen, ist es nach Ansicht des BGH geboten, zunächst die tatsächliche Entwicklung abzuwarten, statt bereits im Vorfeld eine Gestattung zu verweigern. Führt die Nutzung der Klimaanlage später doch zu Störungen, die insbesondere gemessen an den Richtwerten der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht hinnehmbar sind, bleiben betroffene Eigentümer nicht schutzlos: Ihnen stehen Abwehransprüche zu, vor allem aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie aus § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 906 BGB. Diese Ansprüche bleiben von einer vorherigen Gestattung des Einbaus unberührt. Es ist dann Sache des Anlagennutzers, die Störung zu beheben. Eine vollständige Stilllegung kann in aller Regel aber nicht verlangt werden – vorrangig kommen zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht. Ergänzend kann die Gemeinschaft im Akutfall entsprechende Regelungen mit in die Hausordnung aufnehmen.

Dem Urteil zufolge bestanden keine Anhaltspunkte für eine relevante Beeinträchtigung: Das für den heimischen Markt zugelassene Gerät kann die TA Lärm grundsätzlich einhalten und das nächstgelegene Schlafzimmerfenster liegt mehrere Meter von dem Balkon entfernt, auf dem die Außeneinheit installiert werden soll. Das rechtskräftige Urteil des Landgerichts ersetzt somit den Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.

Mit seiner Entscheidung stärkt der BGH die Position einzelner Wohnungseigentümer: Solange eine bauliche Maßnahme sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt wird, genügen bloße Befürchtungen künftiger Immissionen nicht, um eine Gestattung zu verweigern. Wer sich durch die tatsächliche Nutzung später doch gestört fühlt, muss auf nachbarrechtliche Abwehransprüche zurückgreifen.

BGH, Pressemitteilung Nr. 130/2026 vom 17. Juli 2026

BGH V ZR 162/25 – Urteil vom 17. Juli 2026 (noch nicht veröffentlicht)

LG Berlin II 56 S 40/24 WEG – Urteil vom 25. Juli 2025

AG Pankow 7 C 24/24 WEG – Urteil vom 24. April 2024