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Wohnraummietrecht
Twitter weiterempfehlen  20.02.2019

Rund ums Mietrecht und Wohnen

ESV-Redaktion Recht
Das Wohnraummietrecht beschäftigte die Gerichte in zahlreichen Fällen (Foto: Dagmar Breu/Fotolia.com)
Der BGH äußerte sich zur unbefristeten Sozialbindung für Mietwohnungen. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Verdachts des Handels mit Rauschgift hat das Amtsgericht Frankfurt beschäftigt. In München entschied das Amtsgericht unterschiedlich über zwei Kündigungen wegen Eigenbedarfs.



Keine Sozialbindung von Wohnraum auf ewig

BGH: Unbefristete Sozialbindung für Mietwohnungen unwirksam

Vermieter müssen Wohnungen, deren Bau öffentlich gefördert wurde, nicht zeitlich unbegrenzt günstig am Wohnungsmarkt anbieten. Dies hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden.

Geklagt hatte eine Wohnungsbaugenossenschaft aus Hannover. Die Klägerin wehrte sich gegen eine alte Vertragsvereinbarung mit der beklagten Stadt Langenhagen. Diese hatte die Beklagte mit der Rechtsvorgängerin der nun klagenden Baugenossenschaft abgeschlossen. Gemäß der Vereinbarung sollten 52 öffentlich geförderte Wohnungen – gebaut in den 1990er-Jahren – dauerhaft Sozialwohnungen bleiben. Die Stadt Langenhagen hatte der Rechtsvorgängerin der Klägerin kostengünstiges Bauland zur Errichtung von Sozialwohnungen überlassen. Zudem gewährte die Stadt der Rechtsvorgängerin ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug erhielt die Beklagte zeitlich unbefristete städtische Belegungsrechte. Darüber hinaus sollten die Wohnungen verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen vermietet werden. Die Klage hatte das Ziel, dass die Belegungsrechte der Stadt nach 20 Jahren enden und die Wohnungen frei vermietet werden können.

Aber – Sozialbindung endet nicht sofort: Nach Auffassung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) sind die der Stadt zeitlich unbefristet gewährten Belegungsrechte zwar unwirksam. Dennoch endet die Sozialbindung nicht sofort. Vielmehr ist nach Senatsauffassung zu ermitteln, welche Laufzeit die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit gewählt hätten. Hierfür sind folgende Umstände relevant:  
  • Konditionen des damaligen Darlehens: Das Berufungsgericht  – das Oberlandesgericht Celle – muss die Konditionen des damaligen Darlehens ermitteln.
  • Hypothetische Laufzeit: Ein maßgebender Faktor wird dabei die Laufzeit sein, auf sich die Parteien damals vermutlich geeinigt hätten. 
Quelle: PM des BGH vom 08.02.2019 zum Urteil vom selben Tag – AZ: V ZR 176/17

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Kündigung vom Mietwohnraum wegen Verdacht einer Straftat

AG Frankfurt am Main: Kündigung des Mietvertrages bei Handeln mit Rauschgift gerechtfertigt

Dies hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit zwei aktuellen Urteilen entschieden. In den Streitfällen hatten die Strafverfolgungsbehörden polizeiliche Durchsuchungen und Ermittlungsverfahren wegen Drogenhandelns gegen die Mieter in der in der Platensiedlung in Frankfurt eingeleitet. Für die Wohnungsgesellschaft war dies ein Anlass zur außerordentlichen Kündigung der jeweiligen Mietverhältnisse. Die tragenden Erwägungen des Gerichts:
  • Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen des Mieters rechtfertigen nur dann eine Kündigung des Mietvertrages, wenn das Verhalten eine Außenwirkung hat.
  • Lassen aber Anhaltspunkte den Rückschluss auf einen illegalen Drogenhandel zu, ist dies von der vertraglichen Nutzung der Wohnung nicht mehr gedeckt. Dies gilt für das Auffinden von Rauschgift in einer Menge, die den Eigenbedarf übersteigt.
  • Gleiches gilt für Waffen oder größere Geldbeträge.
  • In allen diesen Fällen haftet der Mieter auch für das Verhalten seiner Mitbewohner.
Quelle: PM des AG Frankfurt vom 08.02.2019 zu den Urteilen vom 06.02.2019 – AZ: 33 C 2815/18 (51) und 33 C 2802/18 (50).

Berliner Kommentar Mietrecht


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  • Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln 
  • Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“
  • Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung
  • Formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen
  • Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln 

 

Kündigung von Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs

AG München: Räumungsunfähigkeit des Mieters kann zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen
 

Eine Eigenbedarfskündigung kann an existenziellen gesundheitlichen Gefahren des Mieters scheitern, die aus der Kündigung resultieren. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Pressemeldung des Amtsgerichts (AG) München. In dem Streitfall hat das Gericht eine Räumungsklage gegen die 52-jährige Mieterin einer Ein-Zimmer-Wohnung in München-Langwied abgewiesen. Die Wohnung war seit 1998 an die Beklagte vermietet und das klagende Ehepaar hatte die Wohnung im August 2016 erworben. Ab dem Wintersemester 2017 wollten die Kläger die Wohnung dann ihrer in München studierenden 21-jährigen Tochter überlassen. Wegen dieses Eigenbedarfs kündigten sie das Mietverhältnis mit der Beklagten im Oktober 2016 zum 31.07.2017.

Die Beklagte wehrte sich gegen die Kündigung damit, dass sie seit ihrer Jugend psychische Probleme und sich bereits vielfach erfolglos um eine Ersatzwohnung bemüht hatte. Nach Aussage ihres Psychiaters – den das Gericht einvernommen hatte und der die Beklagte seit mehreren Jahren behandelt – empfindet die Beklagte die Aussicht, dass sie ihren Schutzraum und die gewohnte Umgebung verlassen soll, als existenzielle Bedrohung. Durch einen Umzug würde sich dieser Zustand verschlechtern, und zwar sowohl im Hinblick auf ihre Depression, als auch im Hinblick auf ihre Angststörung. Die Gefahr, dass die Beklagte ihre Suizidgedanken auch bei stationärer Behandlung oder bei einer besonders engmaschigen ärztlichen Begleitung während eines Umzugs verwirklichen würde, schätzte der Psychiater als ernstzunehmend ein.

Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit: Nach Auffassung der zuständigen Amtsrichterin ist die Eigenbedarfskündigung zwar wirksam. Allerdings ist das Mietverhältnis aufgrund des Antrags der Beklagten nach den §§ 574 I, 574 a I, II BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. So wäre die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte eine unzumutbare Härte, die auch bei Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist, so das AG. Danach ist die Beklagte also räumungsunfähig. Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung durch die Kläger seit dem 18.12.2018 rechtskräftig.

Quelle: PM des AG München vom 08.02.2019 zum Urteil vom 28.09.2017 – AZ: 433 C 10588/17

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AG München: Eigenbedarfskündigung gegenüber 78-jähriger Mieterin wirksam

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber einer 78-jährigen Mieterin hielt das Amtsgericht (AG) München hingegen für wirksam. Diese bewohnte die streitgegenständliche Zwei-Zimmer-Wohnung im 1. OG mit Aufzug aufgrund eines Mietvertrages von 1990 mit einem Voreigentümer. Die Wohnung hatten die Eltern des Klägers dann 2005 erworben und 2011 auf den Kläger übertragen. Die Eltern des Klägers bestätigten im Rahmen einer Zeugenaussage, dass sie die Wohnung von Anfang an zur Eigennutzung für ihren Sohn erworben hatten, der damals in München studierte.

Zwei Eigenbedarfskündigungen in den Jahren 2013 und 2014 habe man nicht gerichtlich weiterverfolgt, weil im Haus eine identisch geschnittene Wohnung im 3. OG frei wurde, die man der Beklagten vermitteln wollte. Der Kläger wollte im September 2018 auf eine Stelle in München wechseln. Die Beklagte trug vor, schwerbehindert zu sein und unter anderem an Gleichgewichtsstörungen und psychischen Beeinträchtigungen zu leiden. Angemessener bezahlbarer Ersatzwohnraum sei angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nicht zu finden, so die Beklagte weiter.

Räumungsfrist von sechs Monaten angemessen: Das AG München hat die Beklagte verurteilt, die streitgegenständliche Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Das Gericht zeigte sich davon überzeugt, dass Nutzungswille und Nutzungsinteresse beim Kläger vorliegen. Angesichts der Einschränkungen und Belastungen der Beklagten und den Schwierigkeiten des Münchner Mietmarktes hielt das AG aber eine Räumungsfrist von sechs Monaten für angemessen. Nach Rücknahme der Berufung durch die Beklagte ist das Urteil seit dem 13.12.2018 rechtskräftig. 

Quelle: PM des AG München vom 01.02.2019 zur Entscheidung vom 26.07.2018 – AZ: 433 C 19586/17

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht

 
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