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Die Klägerin hatte auf Räumung geklagt, um auf dem betreffenden Grundstück 100 neue Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu bauen (Bild: HNFOTO / stock.adobe.com).
Mietrecht

Weitere Verwertungskündigung gegen Berliner Wohnung in Habersaathstraße unwirksam – AG Mitte weist neue Räumungsklage ab

ESV-Redaktion Recht
05.12.2025
Das Amtsgericht Mitte in Berlin hat eine erneute Räumungsklage der Vermieterin und Eigentümerin des Gebäudekomplexes Habersaathstraße 40–48 gegen eine langjährige Mieterin abgewiesen. Zusätzlich verurteilte das Gericht die Vermieterin dazu, die funktionslosen Heizkörper in der Wohnung der Mieterin wieder instand zu setzen.
Die Vermieterin hatte den Komplex – der im Jahr 1984 errichtet wurde und zunächst ein Schwesternwohnheim der Charité war – im Jahr 2018 erworben. Die beklagte Mieterin wohnt seit 1998 in einer 2-Zimmer-Wohnung des Gebäudes. Seit Herbst 2025 funktioniert ihre Fernwärmeversorgung nicht mehr und die Vermieterin stellte nur Elektroheizgeräte als Ersatz.

Vermieterin: Abriss mit Neubau ist einzig wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks


Die Klägerin wollte die Wohnung räumen lassen, um das Gebäude abzureißen und einen Neubau mit über 100 Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu errichten.  Schon im Jahr 2022 hatte sie – ebenfalls auf der Grundlage einer sogenannten Verwertungskündigung – erfolglos geklagt.

Im Oktober 2024 sprach sie erneut eine Kündigung aus, gestützt auf die Behauptung, dass der Abriss mit dem anschließenden Neubau die einzig wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks wäre.

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Berliner AG Mitte sieht keine erheblichen Nachteile für die Klägerin


Auch die erneute Räumungsklage vor dem AG Mitte blieb ohne Erfolg. Die tragenden Erwägungen des AG:

  • Keine erheblichen Nachteile durch Fortbestehen des Mietverhältnisses: Zunächst stellte das Gericht klar, dass die Vermieterin nach seiner Ansicht durch den Fortbestand des Mietverhältnisses keine „erheblichen Nachteile“ im Sinne von § 572 Absatz 2 Nr. 3 BGB erleidet. Dies wäre aber eine zentrale Voraussetzung für eine wirksame Verwertungskündigung gewesen. Dabei hob das Gericht besonders hervor, dass die Klägerin das Gebäude bewusst mit bestehenden Mietverhältnissen erworben hatte – mit allen daraus resultierenden Beschränkungen. Wer ein solches Objekt kaufe, müsse Mieterschutz und bauliche Risiken einkalkulieren. Eine Verwertung, die auf einem von Anfang an riskanten Geschäftsmodell beruhe, sei weniger schutzwürdig, so das Gericht.
  • Kein zwingender Abrissbedarf: Zudem meinte das Gericht, dass die Klägerin keinen umfassenden Erneuerungsbedarf für das Gebäude nachgewiesen habe. Eine „angemessene Wohnraumversorgung“ setze jedenfalls keinen Neubau-Standard voraus, weil ein mangelfreier Durchschnittszustand ausreichend wäre und ggf. durch Modernisierung erreicht werden könne. Daher sah das Gericht also keinen zwingenden Abrissbedarf – mit der Folge, dass die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerin gegenüber dem Bestandsinteresse der langjährigen Mieterin nicht überwiegen.
  • Fehlkalkulation der Vermieterin: Die Klägerin hätte dem Gericht zufolge die Risiken des Erwerbs und bestehende Mietverhältnisse vorher realistisch prüfen müssen, was sie versäumt habe.
  • Wohnung mangelhaft: Schließlich bewertete das Gericht die funktionslosen Heizkörper als Mietmangel, denn in den Elektroheizgeräten sah es keinen ausreichenden Ersatz. Viel mehr entspreche die Wohnung damit nicht mehr dem geschuldeten Soll-Zustand, führt das AG Mitte abschließend aus.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Beim dem Gericht laufen derzeit vier weitere ähnliche Verfahren zu demselben Gebäudekomplex.

Quelle: PM des AG Berlin-Mitte vom 03.12.2025 zum Urteil vom selben Tag – 9 C 5083/25

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Im Wortlaut: § 573 Absätze 1 und 2 Nr. 3 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

[...]

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(ESV / Bernd Preiß)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht