Wendt: „Für Neubauten wird es eine höhere Grundsteuer geben” (Foto: Trinavis GmbH & Co. KG)
Grundsteuerreform
Wendt: „Die Grundsteuer wird in Städten höher ausfallen als auf dem Land“
ESV-Redaktion Steuern
12.04.2018
Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungsrechtlich beanstandet. Über die nun erforderlichen Reformschritte und die Auswirkungen der Entscheidung sprach die ESV-Redaktion mit Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertungen.
Herr Wendt, mit Spannung wurde das nun veröffentlichte Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer erwartet. Worum ging es in dem Streit?
Hannes Wendt: Zur Ermittlung der Grundsteuer werden momentan die sogenannten Einheitswerte herangezogen, welche in etwa den Immobilienwerten 1964 - alte Bundesländer - entsprechen. Seit dem gab es keine Anpassung der Immobilienwerte, was dazu führt, dass auch neu gebaute Gebäude auf Basis dieser veralteten Einheitswerte festgestellt werden. Der seit mehreren Jahrzehnten andauernde Verzicht auf weitere Neubewertungen hat zu erheblichen Wertverzerrungen geführt. Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Vorlage an das Bundesverfassungsgericht vom 22.10.2014 (Az. II R 16/13) dargelegt, dass die Regelungen zur Einheitswertermittlung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen.
Der Bundesfinanzhof betont, dass zur Ermittlung der Grundsteuer der aktuelle Immobilienwert zu berücksichtigen sei. Hierzu verweist er insbesondere auf die rasante städtebauliche Entwicklung, die wesentlichen Veränderungen in der Ausstattung, der Bauweise, der Bauart und der Bautechnik modernerer Gebäude.
Zu Wertverzerrungen kommt es insbesondere bei der Bewertung im Sachwertverfahren, da eine Alterswertminderung der Gebäude nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 ausgeschlossen ist. So werden zum Beispiel in 1964 gebaute Gebäude in den alten Bundesländern im Prinzip mit demselben Gebäudewert angesetzt wie ein neu gebautes Gebäude.
Welche wesentlichen Aussagen hat das Gericht in seiner Entscheidung getroffen bzw. welche Punkte an der bestehenden Regelung hat das Gericht besonders kritisiert?
Hannes Wendt: Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14) erklärt, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und daher verfassungswidrig sind.
Das Bundesverfassungsgericht fordert den Gesetzgeber auf bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Die aktuellen Regelungen gelten weiterhin und können längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden.
Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber aufgefordert bis zum 31.12.2019 eine Reform im Sinne der Entscheidung auf den Weg zu bringen. In der letzten Legislaturperiode wurde bereits ein Anlauf zur Reform der Grundsteuer genommen und über einen Gesetzesentwurf diskutiert. Dieser Entwurf ist aber nicht mehr verwirklicht worden. Hieran könnte der Gesetzgeber in dieser Legislaturperiode mit einem erneuten Gesetzgebungsverfahren anknüpfen. Kann dieser bzw. wie müsste dieser Ihrer Meinung nach geändert werden, damit er den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts entspricht?
Hannes Wendt: Im November 2016 hat der Bundesrat einen Reformvorschlag zur Neubewertung der Grundsteuer eingebracht, die alle rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland betreffen wird. Da die Neubewertung verwaltungsökonomisch gestaltet werden soll, weicht sie von dem Grundsatz ab, dass die Basiswerte für die Grundsteuer in etwa den aktuellen Immobilienwerten nahe kommen. Im Gegensatz dazu soll die Neubewertung auf pauschalen Werten beruhen.
Bei der Ermittlung des Gebäudewerts ist eine Unterteilung in drei Baujahresgruppen vorgesehen. Innerhalb dieser Gruppen sind erhebliche Unterschiede erkennbar. So wird beispielsweise ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2005 mit einem um 62 Prozent höheren Wert angesetzt als ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2004.
Bei den Herstellungskosten werden innerhalb einer Baujahresgruppe keine Differenzierungen vorgenommen. Beispielsweise werden alle Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1995, abgesehen von der linearen Alterswertminderung, gleich bewertet. Baumängel, unterschiedliche Ausstattung oder Kernsanierungen werden nicht erfasst.
Welche Auswirkungen sehen Sie durch die Änderungen auf Grund-/Gebäudeeigentümer, Mieter, Kommunen/Finanzämter und Steuerberater zukommen?
Hannes Wendt: Nach der geplanten Neuregelung müssten alle Eigentümer eine Erklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis der eingereichten Immobiliendaten wird dann das Finanzamt bzw. die Kommune die neue Grundsteuer berechnen. Beratungsbedarf dürfte sich insbesondere dadurch ergeben, dass die Neubewertung auf Basis der Brutto-Grundfläche erfolgt, da die Brutto-Grundfläche nicht mit der Wohn- oder Nutzfläche identisch ist. Auf die Mieter von Neubauten wird eine höhere Grundsteuer zukommen, da Neubauten in der Regel höhere Immobilienwerte aufweisen als Altbauten.
Rechnen Sie damit, dass Wohnen in den Städten durch die zu erwartende Neuregelung teurer wird oder wird die Belastung für manche auch sinken?
Hannes Wendt: Da sich die Neuregelung an den aktuellen Immobilienwerten zu orientieren hat, wird die Grundsteuer in den Städten wohl höher ausfallen als auf dem Land, da die Immobilienwerte in den Städten stärker gestiegen sind.
(ESV/fl)
Hannes Wendt: Zur Ermittlung der Grundsteuer werden momentan die sogenannten Einheitswerte herangezogen, welche in etwa den Immobilienwerten 1964 - alte Bundesländer - entsprechen. Seit dem gab es keine Anpassung der Immobilienwerte, was dazu führt, dass auch neu gebaute Gebäude auf Basis dieser veralteten Einheitswerte festgestellt werden. Der seit mehreren Jahrzehnten andauernde Verzicht auf weitere Neubewertungen hat zu erheblichen Wertverzerrungen geführt. Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Vorlage an das Bundesverfassungsgericht vom 22.10.2014 (Az. II R 16/13) dargelegt, dass die Regelungen zur Einheitswertermittlung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen.
Der Bundesfinanzhof betont, dass zur Ermittlung der Grundsteuer der aktuelle Immobilienwert zu berücksichtigen sei. Hierzu verweist er insbesondere auf die rasante städtebauliche Entwicklung, die wesentlichen Veränderungen in der Ausstattung, der Bauweise, der Bauart und der Bautechnik modernerer Gebäude.
Zu Wertverzerrungen kommt es insbesondere bei der Bewertung im Sachwertverfahren, da eine Alterswertminderung der Gebäude nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 ausgeschlossen ist. So werden zum Beispiel in 1964 gebaute Gebäude in den alten Bundesländern im Prinzip mit demselben Gebäudewert angesetzt wie ein neu gebautes Gebäude.
Welche wesentlichen Aussagen hat das Gericht in seiner Entscheidung getroffen bzw. welche Punkte an der bestehenden Regelung hat das Gericht besonders kritisiert?
Hannes Wendt: Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14) erklärt, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und daher verfassungswidrig sind.
Das Bundesverfassungsgericht fordert den Gesetzgeber auf bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Die aktuellen Regelungen gelten weiterhin und können längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden.
„Wertverzerrungen bei den Einheitswerten in weiten Teilen zum Regelfall geworden”
Das System der Einheitsbewertung sieht vor, dass in regelmäßigen Zeitabständen, also alle sechs Jahre, eine allgemeine Wertfeststellung durchgeführt wird. Da der Gesetzgeber diese erneuten Wertfeststellungen ausgesetzt hat, haben sich Wertverzerrungen beim Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert ergeben. Die Wertverzerrungen sind keineswegs auf atypische Sonderfälle oder vernachlässigbare Korrekturen in Randbereichen beschränkt. Sie betreffen vielmehr die Wertfeststellung im Kern, sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden und nehmen mit der fortschreitenden Dauer des Hauptfeststellungszeitraums an Zahl und Ausmaß zu.Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber aufgefordert bis zum 31.12.2019 eine Reform im Sinne der Entscheidung auf den Weg zu bringen. In der letzten Legislaturperiode wurde bereits ein Anlauf zur Reform der Grundsteuer genommen und über einen Gesetzesentwurf diskutiert. Dieser Entwurf ist aber nicht mehr verwirklicht worden. Hieran könnte der Gesetzgeber in dieser Legislaturperiode mit einem erneuten Gesetzgebungsverfahren anknüpfen. Kann dieser bzw. wie müsste dieser Ihrer Meinung nach geändert werden, damit er den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts entspricht?
Hannes Wendt: Im November 2016 hat der Bundesrat einen Reformvorschlag zur Neubewertung der Grundsteuer eingebracht, die alle rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland betreffen wird. Da die Neubewertung verwaltungsökonomisch gestaltet werden soll, weicht sie von dem Grundsatz ab, dass die Basiswerte für die Grundsteuer in etwa den aktuellen Immobilienwerten nahe kommen. Im Gegensatz dazu soll die Neubewertung auf pauschalen Werten beruhen.
Bei der Ermittlung des Gebäudewerts ist eine Unterteilung in drei Baujahresgruppen vorgesehen. Innerhalb dieser Gruppen sind erhebliche Unterschiede erkennbar. So wird beispielsweise ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2005 mit einem um 62 Prozent höheren Wert angesetzt als ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2004.
Bei den Herstellungskosten werden innerhalb einer Baujahresgruppe keine Differenzierungen vorgenommen. Beispielsweise werden alle Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1995, abgesehen von der linearen Alterswertminderung, gleich bewertet. Baumängel, unterschiedliche Ausstattung oder Kernsanierungen werden nicht erfasst.
„Neubewertung eher an differenzierter Ermittlung für die Erbschaftsteuer auszurichten”
Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts müsste sich die Neubewertung, abweichend zu den pauschalten Werten, wohl eher nach der differenzierten Ermittlung für die Erbschaftsteuer richten. Bei der erbschaftsteuerlichen Bewertung wird die unterschiedliche Ausstattung nach fünf Standardstufen unabhängig vom Baujahr ermittelt.Welche Auswirkungen sehen Sie durch die Änderungen auf Grund-/Gebäudeeigentümer, Mieter, Kommunen/Finanzämter und Steuerberater zukommen?
Hannes Wendt: Nach der geplanten Neuregelung müssten alle Eigentümer eine Erklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt einreichen. Auf Basis der eingereichten Immobiliendaten wird dann das Finanzamt bzw. die Kommune die neue Grundsteuer berechnen. Beratungsbedarf dürfte sich insbesondere dadurch ergeben, dass die Neubewertung auf Basis der Brutto-Grundfläche erfolgt, da die Brutto-Grundfläche nicht mit der Wohn- oder Nutzfläche identisch ist. Auf die Mieter von Neubauten wird eine höhere Grundsteuer zukommen, da Neubauten in der Regel höhere Immobilienwerte aufweisen als Altbauten.
Rechnen Sie damit, dass Wohnen in den Städten durch die zu erwartende Neuregelung teurer wird oder wird die Belastung für manche auch sinken?
Hannes Wendt: Da sich die Neuregelung an den aktuellen Immobilienwerten zu orientieren hat, wird die Grundsteuer in den Städten wohl höher ausfallen als auf dem Land, da die Immobilienwerte in den Städten stärker gestiegen sind.
„Erhebliche Wertunterschiede bei Alt- und Neubauten zu erwarten”
Weiterhin sind erhebliche Unterschiede bei Alt- und Neubauten zu erwarten. Nach der Altregelung waren bei nach 1964 erbauten Gebäuden keine Alterswertminderungen zu berücksichtigen. Da diese Alterswertminderungen nunmehr anzusetzen sind, könnte sogar die Grundsteuer für Altbauten geringer ausfallen. Umgekehrt ergeben sich dadurch Grundsteuererhöhungen für Neubauten.| Zur Person |
Hannes Wendt ist Sachverständiger für Grundstücksfragen bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Trinavis in Berlin. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind:
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Erbschaft- und Schenkungsteuer Das Erbschaftsteuerreformgesetz 2016 führt zu einem großen Beratungsbedarf. Einen anschaulichen Überblick zur Reform und ihren Auswirkungen bietet die systematische Gesamtdarstellung von Dr. Peter Handzik.
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(ESV/fl)
Programmbereich: Steuerrecht