Mietrecht

BGH: Keine zeitliche Begrenzung für Kündigung von Mietwohnraum

Mit Urteil vom 13.07.2016 (AZ: VIII ZR 296/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass § 314 Absatz 3 BGB nicht auf das Wohnraummietrecht anzuwenden ist.

Damit ist die Kündigung der Vermieterin wirksam. Klägerin war eine katholische Kirchengemeinde. Diese hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte hatte die Mietzahlungen für die Monate Februar und April 2013 nicht geleistet. Mit Schreiben vom 15. November 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen der offenen Mietrückstände fristlos. Zuvor hatte sie die Rückstände erfolglos bei der Beklagten angemahnt.

Ist § 314 BGB auf Mietrecht anwendbar?

Während das Amtsgericht (AG) der Räumungsklage stattgab, hatte die Berufungsinstanz die Klage abgewiesen. Das Landgericht (LG) meinte, dass die Wohnraumkündigung nach § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese sei später als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes ausgesprochen worden. Zudem war die Beklagte ehemalige Küsterin der Klägerin. Deshalb durfte die Beklagte davon ausgehen, dass die Klägerin aus sozialen und ethischen Erwägungen nach so langer Zeit keine Kündigung mehr aussprechen werde.

Spezialregelungen im Mietrecht gehen vor

Der BGH teilte diese Auffassung nicht. Danach ist § 314 Absatz 3 BGB nicht neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht anwendbar.

Im Wortlaut: § 314 BGB Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund

(1) .. (2) .. (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. (4) ..

Bisher hatte der VIII. Zivilsenat des BGH diese Frage offen gelassen. In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum war dies umstritten.

Nach Auffassung des Senats spricht der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB gegen eine zeitliche Begrenzung für den Ausspruch der Kündigung. Dies seien  Spezialnormen, die die Einzelheiten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln. Eine Zeitspanne, in der die Kündigung auszusprechen ist, sehen diese Regelungen nicht vor. Ebenso fehle ein Verweis auf § 314 Absatz 3 BGB.

Auch der Gesetzgeber wollte bewusst keine Regelung treffen, nach der eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgen muss. Insoweit verweist das Gericht auf die Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001.

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Nach ständiger Rechtsprechung könne ein Kündigungsrecht zwar verwirkt werden. Es bestehe aber kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung. Wegen der Vielschichtigkeit der Mietverhältnisse sei keine einheitliche konkrete Ausschlussfrist möglich. Hieran habe sich auch durch die Einführung von § 314 Absatz 3 BGB nichts geändert.

Zudem hat das Landgericht dem BGH zufolge nicht berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung weiterbestanden haben. 

Ebenso hat der BGH eine Verwirkung des Kündigungsrechts verneint. Die Beklagte habe insbesondere aus dem Umstand, dass die Klägerin eine Kirchengemeinde ist, nicht schließen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wolle. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Beklagte ehemals bei der Klägerin beschäftigt war.

Der VIII. Senat des BGH hat daher das Berufungsurteil des LG aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt.

Quelle: Pressemeldung 120 des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016

Weiterführende Literatur

Das Buch Mietrecht, herausgegeben von Thomas Spielbauer, Vizepräsident des Landgerichts München I und Joachim Schneider, Vorsitzender Richter am Landgericht Nürnberg-Fürth, behandelt alle praxisrelevanten Problemstellungen ausführlich und bietet dem Praktiker, der mit Mietsachen befasst ist, die bestmögliche Unterstützung für rechtssichere Entscheidungen und Gestaltungsmöglichkeiten.

(ESV/bp)

Programmbereich: Wirtschaftsrecht