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Die Mietspiegel beschäftigten vor allem das LG Berlin (Foto: Friedberg/Fotolia.com)

Aktuelle Entwicklungen zum Mietrecht und Wohnen

ESV-Redaktion Recht
27.06.2019
Die jüngsten Urteile des BGH zur Eigenbedarfskündigung nehmen die Instanzgerichte stärker in die Pflicht. Der Mietspiegel beschäftigt vor allem die Berliner Gerichte. Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla zeigt aktuelle Entwicklungen im Gewerberaummietrecht auf. Auch das LG Koblenz hat hierzu eine interessante Entscheidung getroffen.

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Kündigungen von Wohnraummietverträgen wegen Eigenbedarfs sind Dauerbrenner bei den Gerichten, stehen sich hier doch existenzielle Belange beider Vertragparteien gegenüber. Aber wie schnell dürfen die Instanzgerichte bei der Bewertung sein? Wie weit reicht ihre Befugnis, eigene Annahmen zur Bewertung des Sachverhalts heranzuziehen und wann müssen sie sachverständige Hilfe einfordern? Inwieweit müssen sie dem Parteivortrag nachgehen? Zu diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof kürzlich geäußert.

Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete 04.06.2019
Was die aktuellen Urteile des BGH zur Eigenbedarfskündigung bedeuten
Eigenbedarfskündigungen der Vermieter können Härtefälle auf der Mieterseite entgegenstehen. Zur Frage, wie genau die Tatsachengerichte solche Fälle prüfen müssen, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) vor kurzem in zwei Parallelverfahren geäußert. mehr …

Aufregung um Berliner Mietspiegel

Der Mietspiegel hat in der jüngeren Vergangenheit vor allem das Landgericht Berlin beschäftigt. Hier widersprechen sich vor allem die 63. und die 67. Zivilkammer. Dabei geht es vor allem um die Frage, wie repräsentativ die Datenerhebungen sind, die als Grundlage der jeweiligen Mietspiegel dienen. Während die 67. sowie die 18. Zivilkammer des LG Berlin die Datengrundlage für ausreichend halten, greift die 63. Kammer lieber auf Sachverständigengutachten zurück:

Mietspiegel 14.05.2019
Licht am Ende des Tunnels? 67. Zivilkammer des LG Berlin wendet Berliner Mietspiegel 2017 an
Ob Mietspiegel – die vor allem zur Rechtssicherheit beitragen sollen – in Berlin ihre Funktion erfüllen können, erscheint angesichts einiger sich widersprechender Berliner Gerichtsentscheidungen nicht eindeutig. Mehr Klarheit verspricht nun eine aktuelle Entscheidung der 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG Berlin). mehr …

Berliner Kommentar Mietrecht

2. Auflage – Herausgeber: Joachim Spielbauer und Joachim Schneider

Versierte Praktiker behandeln alle praxisrelevanten Probleme aus Mietrecht und Leasing und bieten rechtssicheren Lösungen an. 

Brandaktuell: Mietrecht ist Fallrecht. Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte. Etwa zu folgenden Themen:
  • Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln 
  • Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“
  • Eigenbedarfskündigung
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Minderung bei Umweltmängeln

 

AG München: Ungenehmigte Videoüberwachung rechtfertigt fristlose Kündigung eines Untermietvertrages
Dies hat das Amtsgericht (AG) München kürzlich entschieden. In dem Streitfall vermietete der Kläger – als Mieter einer Wohnung, in der er selbst nur noch ein Büro unterhielt – unter anderem ein 20 qm großes möbliertes Zimmer mit Schrank, Bett und Schreibtisch. Der Beklagte Untermieter durfte Bad/Dusche/WC und Küche mitbenutzen. Die Monatsmiete für den beklagten Untermieter betrug 810 Euro plus 40 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Zudem leistete der Untermieter eine Kaution von 1.920 Euro an den Kläger. 

Der Mietvertrag enthielt unter anderem eine Klausel, nach der vor der Haustür zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht werden durfte. Nach der Hausordnung sollten auch die Flure videoüberwacht werden. Der beklagte Untermieter kündigte das Untermietverhältnis fristlos. Dabei berief er sich unter anderem auf die nach seiner Meinung nicht genehmigte Kameraüberwachung.

Dem schloss sich das AG München an - im Wesentlichen mit folgenden Überlegungen: 
  • Keine Überwachungsbefugnis aus Mietvertrag: Zu Recht, wie das AG München befand. Danach ist die Überwachungsbefugnis nicht aus dem Mietvertrag herzuleiten. Dies ergebe sich vor allem daraus, dass das Badezimmer von den Bewohnern bei realitätsnaher Betrachtung nicht immer in voller Bekleidung aufgesucht wird, so das Münchner Gericht.
  • Auch etwaige Nachweise von Pflichtverstößen oder Sicherheitsbelange keine Rechtfertigungsgründe: Auch einen möglichen Nachweis von Pflichtverstößen der Untermieter – wie etwa das unterlassene Schließen der Haustür oder die nicht ordnungsmäße Mülltrennung sah der zuständige Amtsrichter nicht als Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft an. Gleiches gilt für etwaige Sicherheitsbelange der Bewohner. Als lediglich abstrakte Gefahr würden diese nicht in ansatzweise eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachung billigen. Gerade vor dem Aspekt einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der Gesellschaft ist das Vorgehen des Klägers nach Meinung des Gerichts in erheblichem Maße befremdlich. Demzufolge war es dem Beklagten nicht zuzumuten drei weitere Monate bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu warten. 
Quelle: PM des AG München vom 07.06.2019 zum Urteil vom 28.05.2019 – AZ: 432 C 2881/19

Neues zum Gewerberaummietrecht

LG Koblenz: Kündigung von Gewerberaummietvertrag trotz Mängeln berechtigt
Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts (LG) Koblenz. Eine Mietkürzung in vollem Umfang ist zwar nicht ausgeschlossen. Diese setzt jedoch voraus, dass der Mietgegenstand völlig unbrauchbar ist. Ansonsten, so das LG weiter, ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine Quote zu bilden.

In dem Streitfall wollte der beklagte Mieter die vertragsgegenständlichen Mieträume gewerblich als Hotel nutzen. Laut Mietvertrag war der Kläger dazu verpflichtet, in allen Hotelzimmern bis zum 01.12.2017 Laminatböden zu verlegen. Wegen des Fehlens des Laminats hatte der Mieter zeitweise gar keine Miete gezahlt.

Verhalten des Mieters berechtigt zur fristlosen Kündigung 
  • Zwar sahen auch die Koblenzer Richter das Fehlen des vereinbarten Fußbodens als Mangel an. Dieser berechtigt den Mieter dem Richterspruch zufolge aber nicht dazu, die Miete komplett einzubehalten. Vielmehr hätte der beklagte Mieter die Zimmer – ggf. billiger – auch im Originalzustand vermieten können.
  • Dass die Hotelzimmer gar nicht genutzt werden konnten, hat der Beklagte nach Meinung des LG selbst zu vertreten. Er hatte nämlich die alten Teppichböden in Eigenregie entfernt, was zur Unbrauchbarkeit der Hotelzimmer führte.
Da zeitweilig ein Mietrückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war, sah das LG Koblenz den Kläger als berechtigt an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Quelle: PM des LG Koblenz vom 16.04.2019 zur Entscheidung vom 02.04.2019 – AZ: 9 O 185/18

Aus unserer Interviewreihe mit RA Dr. Rainer Burbulla
Mit neuen Entwickungen im Recht der Gewerberaummieter beschäftigt sich Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla aus Düsseldorf. In unserer Interviewreihe gibt er Antworten auf Fragen zu Schriftformverstößen oder geht auf Umsatzmietklauseln Online-Handel ein. Ein weiterer Themenbereich: Ausweitung des Bestellerprinzips – das für Makler bei Vermittlung von Wohnraum gilt – auf den Wohnimmobilienkauf:
Neue Entwicklungen bei Gewerbraummiete 13.06.2019
Dr. Rainer Burbulla: „Infektiöse Schriftformverstöße können den gesamten Mietvertrag kippen“
Das Gewerberaummietrecht hat sich längst zu einem Spezialgebiet entwickelt. Im Rahmen eines Seminars, das RA Dr. Rainer Burbulla aus Düsseldorf vor kurzem in der ESV-Akademie durchgeführt hat, äußerte sich der Experte auch gegenüber der ESV-Redaktion zu einigen aktuellen Entwicklungen dieser Rechtsmaterie. mehr …

Auch interessant:

Aktuelles Gewerberaummietrecht

Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich nicht zuletzt aus diesem Grunde in jüngerer Zeit zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. 

Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind:
  • Schriftform des Mietvertrages
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen
  • Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage
  • Miete und Miethöhe
  • Laufzeit des Mietvertrages
  • Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses 

 

(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht