Nachgefragt bei: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Burbulla: „Die Mieterinsolvenz ist eine Stolperfalle”

Ein Horror-Szenario für Vermieter: Ein Insolvenzverwalter teilt dem Vermieter mit, dass sein Mieter insolvent ist. Welche Möglichkeit der Vermieter hat, seinen Schaden zu minimieren, erläutert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion.

Herr Dr. Burbulla, Zahlungsschwierigkeiten von Mietern sind nicht so ungewöhnlich. Kommt dies in Ihrer Praxis häufiger vor? Wo liegen die Ursachen?

Rainer Burbulla: Dass Mieter in eine wirtschaftliche Schieflage geraten, kommt in jüngerer Zeit häufiger vor. Gründe hierfür sind eine verschärfte Wettbewerbssituation und vor allem der zunehmende Online-Handel, dessen Auswirkungen sich mehr und mehr zeigen. Im Ergebnis ist es hier so, dass Mieter nicht mehr so wie früher möglichst große Verkaufsflächen, sondern eher (kleinere) „Werbeflächen“ benötigen.

Warum ist der Vermieter denn so in der Zwickmühle, wenn sein Mieter insolvent ist. Wo liegen für ihn die grundsätzlichen Tücken?

Rainer Burbulla: In der Insolvenz besteht eine Kündigungssperre für den Vermieter (§ 112 InsO) wegen eines Verzugs, der vor Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist; umgekehrt besteht ein Kündigungsrecht für den Insolvenzverwalter (§ 109 InsO). Der Vermieter ist mithin an den Mietvertrag gebunden, wohingegen der Insolvenzverwalter frei entscheiden kann, ob er den Mietvertrag – entgegen der vereinbarten (langfristigen) Mietdauer – fortführt oder nicht. Sein Sonderkündigungsrecht muss der Insolvenzverwalter auch nicht zeitnah ausüben. Fristen bestehen nicht. Der Insolvenzverwalter kann das Mietobjekt vielmehr solange nutzen, wie er es will.

Zur Person

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla ist Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig.

Welche prinzipiellen Auswirkungen hat die Insolvenz auf das Mietverhältnis?

Rainer Burbulla: Droht dem Mieter die Zahlungsunfähigkeit (§ 18 InsO) oder die Überschuldung (§ 19 InsO), oder ist der Mieter bereits zahlungsunfähig (§ 17 InsO), so kann das Insolvenzverfahren auf Antrag des Gemeinschuldners oder eines seiner Gläubiger eröffnet werden (§ 13 InsO). Auf den Bestand des Mietverhältnisses hat die Insolvenz keinen Einfluss (§ 108 InsO). Das Mietverhältnis läuft zu den bestehenden Konditionen unverändert weiter mit der Ausnahme, dass dem Insolvenzverwalter nun ein jederzeitiges Kündigungsrecht zusteht.

Hat der Vermieter Sonderkündigungsrechte?

Rainer Burbulla: Nein. Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Abs. 1 InsO steht nur dem Insolvenzverwalter, nicht hingegen dem Vermieter zu. Auch Regelungen im Mietvertrag, die dem Vermieter Kündigungsrechte für den Fall der Insolvenz eröffnen sollen, gehen ins Leere. Sie sind als Umgehungsmöglichkeiten zu werten. Freilich bleibt dem Vermieter die Kündigungsmöglichkeit erhalten für Zahlungsverzug, der nach dem Eröffnungsantrag und nach Insolvenzeröffnung eintritt.

Ein großes Thema sind die insolvenzrechtlichen Anfechtungsmöglichkeiten. Können Sie diese kurz skizzieren?

Rainer Burbulla: Gerät der Mieter in die Krise und kann er deshalb seine Verbindlichkeiten nur noch teilweise erfüllen, ist es zwangsläufig, dass er bestimmte Gläubiger bevorzugen und andere benachteiligen wird. Er kann beispielsweise die (Miet-)Forderungen des Vermieters bevorzugen, um hierdurch Kündigungen wegen Zahlungsverzuges abzuwenden und sich seine Mietflächen zu erhalten.

Der Insolvenzverwalter kann diese Bevorzugung des Vermieters als begünstigende Zahlung anfechten. Diese Anfechtungsmöglichkeit besteht bei Zahlungen innerhalb der letzten drei Monate vor Insolvenzantrag, wenn der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits zahlungsunfähig war und der Vermieter hiervon Kenntnis hatte (§ 130 InsO) oder bei Zahlungen, die der Mieter nicht, nicht so oder nicht sobald schuldet (§ 131 InsO) bzw. bei Zahlungen in Gläubigerbenachteiligung, wobei bedingter Vorsatz ausreichend ist (§§ 132 f. InsO).

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Riskant kann es also für den Vermieter sein, wenn er Zahlungen des Mieters annimmt, mit dem Vorsatz, andere Gläubiger zu benachteiligen. Das heißt, er muss zumindest die Zahlungsschwierigkeiten des Mieters kennen. Was bedeutet das konkret: Muss er positive Kenntnis von der Insolvenz haben oder reicht es schon, wenn die erste Miete ausbleibt oder verspätet gezahlt wird?

Rainer Burbulla: Es reicht die Kenntnis des Vermieters, dass der Mieter ihn einseitig bevorzugen will. Diese Kenntnis wird gesetzlich vermutet, wenn der Vermieter wusste, dass die Zahlungsunfähigkeit des Mieters drohte und dass die Zahlung die Gläubiger benachteiligt (§ 133 Abs. 1 Satz 2 InsO). Nicht ausreichend ist es, wenn allein eine Miete ausbleibt oder diese verspätet erfolgt. Es müssen weitere Umstände hinzutreten. Beispielsweise die Kenntnis des Vermieters, dass der Mieter generell seine Zahlungen eingestellt hat und nur noch die Miete zahlt oder der Mieter Zahlungen bei drohender Zahlungseinstellung leistet.

Zur Sicherungsstrategie von Gläubigern können auch Stundungen, (Teil-)Erlasse oder die Vereinbarung von Ratenzahlungen gehören – so auch bei Vermietern. Kann dem Vermieter also schon dann eine „Gläubigerbenachteiligungsabsicht“ unterstellt werden, wenn er Teilzahlungen anbietet?

Rainer Burbulla: Nein. Bei solchen Teilzahlungsabreden wird gesetzlich vermutet, dass der Vermieter die Zahlungsunfähigkeit nicht kannte (§ 133 Abs. 3 Satz 2 InsO). Anders kann das aber sein, wenn mit der Ratenzahlungsvereinbarung bewirkt wird, dass die (Miet-)Rückstände des Mieters zunächst nicht reduziert, sondern weiter anwachsen sollen. Denn dann liegt ein gewichtiges Indiz vor, dass der Mieter noch nicht einmal in der Lage ist, die laufende Miete vollständig zu begleichen.

Inwieweit spielt die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses für ihn dabei eine Rolle? Kann es sinnvoll sein, in diesem Stadium einen Nachmieter zu suchen?

Rainer Burbulla: Häufig ist es so, dass sich die Insolvenz über längere Zeit ankündigt. Gerät der Mieter in die Krise, so liegen nicht selten auch die Voraussetzungen zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges vor (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Vermieter muss dann abwägen, ob er dem Mieter kündigt oder in die Gefahr läuft, dass es zur Insolvenz kommt und dann die Kündigungssperre greift. Hat der Vermieter in diesem Stadium bereits einen Nachmieter für die Mietflächen, stellt die Kündigung regelmäßig den besseren Weg dar.

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Welchen Wert haben erhaltene Mietkautionen: Inwieweit kann sich der Vermieter ggf.  daran schadlos halten?

Rainer Burbulla: Die Kautionsabrede stellt eine Sicherungsvereinbarung dar, die auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fortbesteht. Soweit Ansprüche, beispielsweise auf Mietzahlung oder auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache, vor Verfahrenseröffnung bereits fällig waren, kann der Vermieter hierfür ohne Weiteres die Kaution in Anspruch nehmen. Gleiches gilt für eine Kautionsbürgschaft.

Können Sie dem Vermieter weitere Sicherungsmöglichkeiten empfehlen, auch schon im Vorfeld des Abschlusses eines Mietvertrages?

Rainer Burbulla: Regelmäßig steht dem Vermieter auch das Vermieterpfandrecht als Sicherungsmittel zu, welches mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht untergeht. Liegen Anzeichen einer möglichen Insolvenz vor, empfiehlt es sich für den Vermieter zudem, weitere Sicherungen zu vereinbaren, wie etwa der Schuldbeitritt eines Dritten.

Sehen Sie den Vermieter im Insolvenzfall gegenüber anderen Gläubigern als besonders schutzwürdig an? Schließlich wird er zumindest zeitweilig daran gehindert, sein Mieteigentum angemessen zu verwerten – oder halten Sie die gegenwärtige Rechtslage für ausreichend?

Rainer Burbulla: Diese Frage ist rechtspolitisch. Der Zweck des Insolvenzverfahrens liegt u.a. in einer gleichmäßigen Gläubigerbefriedigung. Eine Bevorzugung des Vermieters würde diesem Zweck widersprechen. Aufgrund der jetzigen Rechtslage ist es deshalb so wichtig, dass der Vermieter bei Anzeichen einer drohenden Mieterinsolvenz die richtigen Schritte einleitet.

Aktuelles Gewerberaummietrecht Autor: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich nicht zuletzt aus diesem Grunde in jüngerer Zeit zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten. Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt dieses Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen und gibt praktische Hinweise zur Vertragsgestaltung. Schwerpunkte der Darstellung sind: Schriftform des Mietvertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen Gewährleistung und Störung der Geschäftsgrundlage Miete und Miethöhe Laufzeit des Mietvertrages Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht