Auswirkung eines Wohnrechts auf die Höhe der Grunderwerbsteuer
Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts
Im Mai 2021 erwarb die Klägerin zwei Grundstücke zu einem Kaufpreis von insgesamt 133.000 EUR.
Eines der beiden Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut. An dem Zweifamilienhaus war dem Bruder der Veräußerin ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt worden. Das Wohnrecht gestattete die Nutzung des gesamten Wohnhauses unter Ausschluss des Eigentümers.
Im Kaufvertrag wurde darauf hingewiesen, dass die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch bereits bewilligt, die Eintragung jedoch noch nicht erfolgt sei. Es wurde unter anderem folgende Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen: "Die Bewilligungen sind nach Angabe nicht widerrufen und die Eintragung wie vorstehend bezeichnet beantragt. Soweit diese Rechte zur Eintragung gelangen, werden diese vom Käufer übernommen. Dies ist bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt." Der Gesamtwert des übernommenen Wohnrechts betrug unstreitig 146.328 EUR.
Das Wohnrecht wurde im Juni 2021 in das Grundbuch eingetragen.
Im Juli 2021 setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer unter Berücksichtigung des Kaufpreises und des Wertes des Wohnrechts in Höhe von 12.466 EUR fest. Das Finanzgericht wies die dagegen gerichtete Klage mit der Begründung ab, dass das Wohnrecht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sei. Die Klägerin legte Revision ein.
Wohnrecht erhöht Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
Der Bundesfinanzhof wies die Revision als unbegründet zurück. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG um den Wert des Wohnrechts. Das Finanzgericht habe zutreffend entschieden, dass das Wohnrecht eine Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellt.
Der Bundesfinanzhof stellte zunächst fest, dass bis zur Eintragung des Wohnrechts lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Gewährung des Wohnrechts bestand. Diese Verpflichtung sei für das zum Zeitpunkt des Kaufvertrages unbelastete Grundstück von der Klägerin übernommen worden. Die von dem Finanzgericht vertretene Auslegung der vertraglichen Bestimmungen, dass das Wohnrecht mit Zustimmung der Klägerin bestehen bleibe und die Klägerin von ihrem Recht auf lastenfreie Übertragung keinen Gebrauch mache, sei nicht zu beanstanden.
Die Klägerin habe zusätzlich zum Kaufpreis die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnrechts übernommen. Kaufpreis und übernommene schuldrechtliche Verpflichtung seien daher gemeinsam als Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusehen. Eine Ausnahme für eine „auf dem Grundstück ruhende dauernde Last“ (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG) sah der Bundesfinanzhof nicht als gegeben an. Das Wohnrecht sei – unabhängig von seiner Eintragung im Grundbuch - an die Person des Begünstigten gebunden. Selbst wenn es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eingetragen gewesen wäre, hätte es den Wert des Grundstücks nicht dauerhaft gemindert, sondern dieses lediglich zu Lebzeiten des Begünstigten belastet.
Fundstelle: Urteil des BFH vom 22.10.2025 – II R 32/22, veröffentlicht am 05.02.2026
| Bei uns bleiben Sie auf dem aktuellen Stand im Bereich Steuern. |
| Abonnieren Sie doch gleich hier unseren kostenlosen Newsletter Steuern! |
 |
Handbuch Immobilientransaktionen von Dr. Martin Lange, Dr. Moritz Mühling, Dipl.-Finanzwirt (FH) Dr. Jochen Tillmanns Die steuerliche Behandlung von Immobilientransaktionen ist vielschichtig und von oft weitreichenden Konsequenzen für Veräußerer und Erwerber geprägt. Martin Lange, Moritz Mühling und Jochen Tillmanns geben Ihnen einen prägnanten, punktuell auch gezielt vertieften Einblick, der alle dabei einschlägigen ertrag-, umsatz- und grunderwerbsteuerlichen Aspekte und Gestaltungsansätze mit aktuellen Fallbeispielen beleuchtet.
Auch die zahlreichen Vorschläge für Musterklauseln unterstützen Sie dabei, typische steuerliche Risiken zu minimieren und Immobilientransaktionen optimal zu gestalten. |
(ESV/PK)
Programmbereich: Steuerrecht