Nachgefragt bei: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

„Beschlagnahme ist immer nur ultima ratio“

Die zahlreichen Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, stellen Bund, Länder und Gemeinden vor große Probleme. Welche rechtlichen Aspekte es im Zusammenhang mit der diskutierten Beschlagnahme von Immobilien gibt, erläutert Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion.

Langjährige Mietverhältnisse werden gekündigt und von Enteignung ist die Rede. Dürfen Städte und Kommunen in Krisenzeiten wie diesen private Wohnungen enteignen, um sie zu Flüchtlingsunterkünften umzufunktionieren?

Rainer Burbulla: Nein, das ist der Grundsatz. Lediglich in Ausnahmefällen können die Kommunen Immobilien beschlagnahmen. Erforderlich sind hierzu eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung sowie eine Gefahr im Verzug. Wir Juristen sprechen insoweit von einem „polizeilichen Notstand“. Beschlagnahmen sind allerdings bislang in der Praxis schon vorgekommen. Dies namentlich in Arnsberg ein Gebäude des Kolpingwerks, in Olpe ein Familienhotel sowie in Berlin die frühere Zentrale der Sparkasse.

Die Beschlagnahme von privatem Wohnraum zur Flüchtlingsunterbringung: Was regelt das Gesetz dazu genau?

Rainer Burbulla: Geregelt sind Eingriffsmöglichkeiten in den Polizei- und Ordnungsbehördengesetze der Länder. Danach kommt eine Beschlagnahme als „ultima ratio“ in Betracht, wenn die Kommune zunächst alles andere vergeblich probiert hat, um Flüchtlinge unterzubringen. Kommunen müssen also zuerst auf eigene Gebäude und Flächen zurückgreifen. Auch sind sie gehalten, freiwillige Vermietungen durch Private herbeizuführen.

Eine Beschlagnahme darf zudem nur eine vorübergehende Lösung sein, und die Kommune muss während der zwangsweisen Inanspruchnahme der Immobilie an einer dauerhaften Lösung arbeiten. Des Weiteren hat die Kommune dem Eigentümer die ortsübliche Miete zu zahlen. Was den Aspekt einer freiwilligen Vermietung anbelangt, kann ich bestätigen, dass Kommunen diesen Weg gehen. Erst jüngst hatten wir mit einer Stadt einen Mietvertrag über eine freistehende ehemalige Handelsimmobilie abgeschlossen, um dort Flüchtlinge unterzubringen.

Eigentümer können ihre leerstehende Immobilie den Städten zur Flüchtlingsunterbringung anbieten, solange es an einer konkreten Verwendung fehlt. Aber was ist, wenn ein Eigentümer eine konkrete Nutzung im Auge hatte, und auch bereits investiert hat: Kann man sich dann einer Beschlagnahme mit guten Gründen entziehen?

Rainer Burbulla: Ja. Ein solcher Eigentümer kann gegen die Anordnung der Beschlagnahme mit einer Anfechtungsklage und einem so genannten Eilantrag vorgehen. Mit letzterem kann eine sofortige Vollziehbarkeit der Beschlagnahme verhindert werden. Den Antrag kann der Eigentümer beispielsweise darauf stützen, dass die Behörde nicht alle sonstigen Maßnahmen zur Flüchtlingsunterbringung ausgeschöpft hat. Eine Ausnahme hiervon gilt allerdings in Hamburg. Nach dem Hamburgischen Gesetz sollen Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die Beschlagnahme keine aufschiebende Wirkung haben.

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Hat der Eigentümer, dessen Wohnraum zur Unterbringung beschlagnahmt wurde, Ansprüche darauf, dass ihm getätigte Investitionen und fehlende Mieteinnahmen ersetzt werden?

Rainer Burbulla: In jedem Fall ist ihm die ortsübliche Miete zu erstatten. Aufwendungen und Investitionen sind bei der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

Was sagt die Eigentumsgarantie – Artikel 14 des Grundgesetzes – zu solchen Maßnahmen?

Rainer Burbulla: Die Eigentumsgarantie sagt in Artikel 14 Absatz 2 GG „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Eine Beschlagnahme ist daher nicht ausgeschlossen. Sie kommt in Betracht, wenn der Staat nicht auf andere Weise Unterkünfte beschaffen kann. In der Nachkriegszeit ist dies im Rahmen des „polizeilichen Notstandes“ erfolgt, wo Millionen Flüchtlinge keine „Bleibe“ hatten.

Müssen Mieter auch wegen einer beabsichtigten Flüchtlingsunterbringung von städtischen Eigentümern die Kündigung befürchten?

Rainer Burbulla: Sie spielen auf den Fall in der Kleinstadt Nieheim an. Solche Fälle werden meines Erachtens Einzelfälle bleiben, da das dortige Vorgehen rechtlich sehr zweifelhaft ist. Die Kommunen sollten im Übrigen schon aus eigenem Interesse von Zwangsmaßnahmen absehen. Anderenfalls droht die Stimmung in der Bevölkerung zu kippen.

Die Leerstandsquote in Deutschland liegt derzeit bei durchschnittlich 3,1 Prozent. In München wird von 17.000 leerstehenden Wohnungen gesprochen. Was sollten Eigentümer von leerstehenden Immobilien beachten, die ihren Wohnraum den Städten als Flüchtlingsunterkunft zur Verfügung stellen wollen?

Rainer Burbulla: Mieter ist regelmäßig die Stadt oder die Kommune selbst. Wichtig sind zum einen Haftungsfreistellungen, da private Gebäude in der Regel nicht den gesetzlichen Anforderungen zur Unterbringung vieler Menschen entsprechen, z.B. bei den Brandschutzanforderungen. Zum anderen sollten Eigentümer auf Haftungsregelungen für verursachte Schäden achten.

In einem Interview mit dem Handelsblatt sagte der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts Hans-Jürgen Papier, durch die derzeitigen Maßnahmen von Städten und Gemeinden zur Flüchtlingsunterbringung, drohten „politisch bedenkliche Spannungen“ im Verhältnis zu anderen Gruppen, die ebenfalls auf bezahlbaren Wohnraum dringend angewiesen sind. Sehen Sie das ebenfalls als Problem?

Rainer Burbulla: Ja.

(ESV/akb,map)

Zur Person

Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte mbB, Düsseldorf. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilien- und das Mietrecht. Er ist Autor (Aktuelles Gewerberaummietrecht – Rechtsprechung und Vertragsgestaltung) im Erich Schmidt Verlag.

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht