Einkommensteuer

BFH zum gewerblichen Grundstückshandel bei Errichtung eines Erweiterungsbaus

Die Frage, ob ein Grundstück dem gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen ist, hat steuerlich enorme Auswirkungen. Der BFH hat sich aktuell in einem Fall zur Betriebsvermögenseigenschaft einer langjährig privat vermieteten Immobilie geäußert, an der bei bevorstehender Veräußerung umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen vorgenommen werden.

Ein bebautes Grundstück, das durch den Steuerpflichtigen langjährig im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt wird, kann nach dem nun veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15.01.2020 – X R 18, 19/18 Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Gebäude hergestellt wird.

Der verstorbene Rechtsvorgänger der Kläger (X) des Urteilsfalls vermietete seit den 1980er Jahren ein bebautes Grundstück an eine GmbH, die dort ein Senioren- und Pflegeheim betrieb. Im Jahr 1999 beantragte X die Genehmigung für die Errichtung eines Erweiterungsbaus, der im Jahr 2004 fertiggestellt wurde. Bereits vorher hatte X eine gewerbliche KG gegründet. Mitte des Jahres 2005 brachte X die Immobilie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten in die KG ein. Diese setzte das Mietverhältnis mit der GmbH fort.

Das Finanzamt ging davon aus, X habe das Grundstück nicht aus seinem Privat-, sondern aus einem Betriebsvermögen eingebracht und besteuerte daher den hieraus entstandenen Gewinn. X habe aufgrund anderweitiger Grundstücksaktivitäten einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, zu dem auch das in die KG eingebrachte Grundstück gehört habe.

Das Finanzgericht bestätigte diese Beurteilung.

In Hinblick auf Veräußerung vorgenommene Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts „Gebäude“ kann zur Zuordnung als Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels führen

Der BFH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache mangels Entscheidungsreife an die Vorinstanz zurück.

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Weitere Feststellungen im zweiten Rechtsgang zur Erstellung eines neuen Gebäudes erforderlich

Es fehlten ausreichende Feststellungen, ob das eingebrachte Grundstück in Anbetracht dessen langjähriger Nutzung im Rahmen privater Vermögensverwaltung überhaupt taugliches Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels gewesen sein konnte, so die BFH-Richter. In Fortentwicklung der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel könne dies für privat vermietete Immobilien jedenfalls dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreife, die derart umfassend seien, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert, sondern ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ hergestellt werde, stellten die Richter des obersten Gerichtshofs des Bundes für Steuern und Zölle fest. Dementsprechend habe das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang zu prüfen, ob durch die umfangreichen Baumaßnahmen des X entweder ein neues selbständiges Gebäude („Erweiterungsbau“) oder sogar ein einheitliches neues Gebäude geschaffen wurde. Wäre beides nicht feststellbar, hätte X das Grundstück aus seinem Privatvermögen --und damit nicht einkommensteuerbar-- in die KG eingebracht.

Bei Vorliegen von Betriebsvermögen stellt Einbringung einen vollentgeltlichen Vorgang dar

Sollte das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang zu dem Ergebnis kommen, dass X das Grundstück aus einen Betriebsvermögen in das Gesellschaftsvermögen der KG eingebracht hätte, handele es sich nicht - wie die Vorinstanz und auch die Beteiligten meinen - etwa um einen teil-, sondern vielmehr um einen vollentgeltlichen Vorgang, so der abschließende Hinweis des BFH. Als Gegenleistung für die Einbringung übernahm die KG neben der Gewährung von 100 % der Gesellschaftsrechte sämtliche im Zusammenhang mit der Immobilie stehenden Verbindlichkeiten. Es handele sich um ein Mischentgelt, das dadurch gekennzeichnet sei, dass zumindest eine der beiden Entgeltkomponenten - vorliegend der in Gesellschaftsrechten bestehende Teil der Gesamtgegenleistung - durch eine Buchwertfortführung gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 1 EStG begünstigt sei. Jedenfalls dann, wenn die Werte der beiden Entgeltkomponenten dem Teilwert des eingebrachten Wirtschaftsguts entsprächen, handele es sich um einen vollentgeltlichen, tauschähnlichen Vorgang.

Quelle: PM des BFH Nr. 028/20 vom 16.07.2020

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(ESV/fl)

Programmbereich: Steuerrecht