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Nachgefragt bei: Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla
Twitter weiterempfehlen  21.03.2019

Burbulla: „Anreize zum Wohnungsbau sind weiteren Einschränkungen des Maklerrechts vorzuziehen“

ESV-Redaktion Recht
Burbulla: Bestellerprinzip - ein Grundrechtseingriff? (Foto: privat)
Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) hat vorgeschlagen, das Bestellerprinzip – das für Makler bei Vermittlung von Wohnraum gilt – auf den Wohnimmobilienkauf auszuweiten. Den Zweck, die ökonomischen Hintergründe und die verfassungsrechtlichen Schwierigkeiten einer Umsetzung erläutert Dr. Rainer Burbulla im Interview mit der ESV-Redaktion.
Herr Dr. Burbulla, was besagt das Bestellerprinzip bei der Wohnraummiete und was soll es bewirken?

Rainer Burbulla: Nach dem Bestellerprinzip hat der Wohnungsmakler nur dann einen Anspruch auf Zahlung einer Provision gegen den Mietinteressenten, wenn er den Auftrag vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten ausschließlich zu dem Zweck einholt, die Wohnung anzubieten. Im Gesetz heißt es, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen darf, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Abs. 1 WoVermittG). Auf diese Weise sollen Wohnungssuchende davor geschützt werden, in faktischen Zwangslagen ausgenutzt zu werden, indem die eingetretene Marktentwicklung bei der Vermittlung von Mietwohnungen verändert wird.

Hat sich dieses Prinzip, das faktisch ein Verbot der Doppeltätigkeit des Maklers bedeutet, im Markt für Mietwohnraum bewährt?

Rainer Burbulla: Tatsächlich ist es so, dass kaum noch ein Makler aufgrund eines Suchauftrages tätig wird. Ob dies allerdings auf die Einführung des Bestellerprinzips und das damit verbundene Verbot der Doppeltätigkeit des Maklers zurückzuführen ist, oder dies allein daran liegt, dass es aufgrund der aktuellen Marktlage für einen Makler viel schwieriger ist, ein Objekt zu finden als einen Mieter, ließe sich nur empirisch belegen. Die derzeitige Praxis stellt für viele Wohnungssuchende allerdings ein sehr missliches Ergebnis dar.

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Verkäufer könnte die Maklerkosten „einpreisen”

Lässt sich das Bestellerprinzip denn ohne weiteres auf den Immobilienkauf übertragen?

Rainer Burbulla: Abgesehen von den rechtlichen Schwierigkeiten sehe ich zwei tatsächliche Probleme. Wenn allein der Verkäufer als Auftraggeber den Makler bezahlen muss, steht zu befürchten, dass der Verkäufer die Maklerkosten in den Kaufpreis „einpreist“ und damit die Kaufnebenkosten - Grundsteuer, Notarkosten - steigen. Damit wäre dem Käufer nicht geholfen. Auch mit dem dem Bestellerprinzip innewohnenden Verbot der Doppeltätigkeit eines Maklers wäre dem Käufer nicht geholfen. Private Grundstückskäufer sind in der Regel nicht so erfahren. Die bislang erlaubte Doppeltätigkeit eines Maklers für den Verkäufer und für den Käufer verpflichtet den Makler zu strenger Unparteilichkeit. Wird der Makler allerdings nur noch zugunsten einer Partei, nämlich des Verkäufers, tätig, müsste der Makler dann auch allein den Verkäufer einseitig beraten und wäre dann auch gehalten, für ihn den „maximalen Kaufpreis herauszuholen“.  

Wie stehen die Verbände – zum Beispiel der Maklerverband IVD – zu den Vorschlägen des Ministeriums und/oder gibt es ökonomische Vorbehalte aus den Wirtschaftsverbänden?

Rainer Burbulla:
Wirtschaftsvertreter und auch Teile der Union haben die Einführung des Bestellerprinzips beim Wohnungskauf kritisiert. Der Maklerverband IVD lehnt die Einführung des Bestellerprinzips bei Wohnungskaufverträgen ab. Ökonomische Vorbehalte sind bislang nicht geäußert worden, da maximal die Maklercourtage in Frage steht. Aus ökonomischer Sicht wird daher vorgebracht, dass mit der Einführung des Bestellerprinzips bei Wohnungskäufen zumindest keine (wirtschaftliche) Verschlechterung einhergeht.

Kommen wir zur rechtlichen Seite. Wo liegen hier die grundsätzlichen Schwierigkeiten?

Rainer Burbulla:
Die grundsätzlichen rechtlichen Schwierigkeiten wurden bereits bei der Einführung des Bestellerprinzips für die Wohnungsvermittlung diskutiert. Im Ergebnis wird die Berufsausübungsfreiheit der Makler (Art. 12 Abs. 1 GG) beschränkt. Eine solche Beschränkung hatte das Bundesverfassungsgericht im Jahre 2016 zwar bejaht, die Beschränkung verfassungsrechtlich aber als gerechtfertigt angesehen.

In welche Grundrechte würden die Vorschläge des BMJV eingreifen?


Rainer Burbulla: In die Berufsausübungsfreiheit der Makler (Art. 12 Abs. 1 GG), da diese auch das Recht des Maklers schützt, die Vergütung für eine Dienstleistung festzusetzen oder mit dem Dritten frei auszuhandeln.

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Würde sich eine Stütze im Sozialstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 1 GG finden?


Rainer Burbulla: Meines Erachtens kann auf diese Stütze bei Wohnungsverkäufen – im Gegensatz zu Wohnungsvermietungen – nicht ohne weiteres zurückgegriffen werden. Denn Wohnungskäufer sind in der Regel nicht mit - sozial schwachen - Mietern zu vergleichen. Zudem bestehen bei Wohnungskäufen oftmals sehr unterschiedliche Interessen. Häufig werden Wohnimmobilien (allein) zum Eigenbedarf erworben. Allerdings ist es auch so, dass Wohnimmobilien zu Anlagezwecken bzw. zur Altersversorgung angekauft werden. Von daher sind die Interessen sehr verschieden.

Voraussichtlich würde bei der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Vorstellungen des BMJV alles auf eine Interessenabwägung hinauslaufen. Welche Interessen stehen sich hierbei gegenüber?

Rainer Burbulla: In der Tat darf der Gesetzgeber die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Freiheit, das Entgelt für berufliche Leistungen einzelvertraglich zu vereinbaren, durch Gesetzesrecht begrenzen, um sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Entscheidend ist insoweit eine Interessenabwägung. Zum einen geht es hierbei um den Ausgleich von wirtschaftlichen Interessen der Makler. Auf der anderen Seite geht es allerdings auch um die Interessen der Käufer, da mit der Einführung des Bestellerprinzips bei Wohnungskäufen faktisch eine Erhöhung von Kaufpreisen verbunden ist und infolge des „Alleinauftrags“ des Maklers die bislang geltende unparteiliche Tätigkeit des Maklers gefährdet erscheint.

„Bestellerprinzip bei der Vermittlung eines Wohnungskaufs nicht ohne Weiteres verfassungsrechtlich zulässig”

Ihre Einschätzung: Hätte ein Bestellerprinzip – übertragen auf den Kauf von Immobilen – vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand?

Rainer Burbulla: Zukünftige Gerichtsentscheidungen sind regelmäßig kaum absehbar. Seinerzeit hatte das Bundesverfassungsgericht die geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete zurückgewiesen. Meines Erachtens führt dies nicht zwingend dazu, dass das Bestellerprinzip bei der Vermittlung eines Wohnungskaufs ohne Weiteres verfassungsrechtlich zulässig ist. Denn bei Wohnungskaufverträgen wiegen die Bedenken viel schwerer als bei der Vermittlung von Mietwohnungen.

Und abschließend: Würde es die aktuellen Probleme des Wohnimmobilienmarktes lösen? Was wären sinnvolle Alternativen?

Rainer Burbulla: Um die Wohnungsmarktmisere einzudämmen erscheint mir die Einführung des Bestellerprinzip bei Immobilienkaufverträgen eher als ungeeignet. Es sollten vielmehr Anreize geschaffen werden, dass mehr Wohnungen gebaut werden, anstatt weiterer gesetzlicher Einschränkungen für das Maklerrecht zu statuieren. Denkbar ist es etwa, die gesetzlichen Vorgaben zum Baurecht zu lockern. Gerade energetische Vorgaben und weitere Vorgaben - etwa zum Brandschutz - haben zu immensen Baukostensteigerungen geführt. Hier gilt es den Hebel anzusetzen.

Zu Person
Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB, Düsseldorf. Er ist Autor des im Erich Schmidt Verlag erschienenen Buchs Aktuelles Gewerberaummietrecht. Als Autor hat Burbulla auch am Handbuch Immobilienrecht mitgewirkt. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilien- und das Mietrecht sowie das Maklerrecht.

Aktuelles Gewerberaummietrecht

Autor: Dr. Rainer Burbulla

Das Gewerberaummietrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt und hat sich nicht zuletzt aus diesem Grunde in jüngerer Zeit zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für Praktiker ist es daher eine Herausforderung, sich schnell in die komplexe Materie des Gewerberaummietrechts einzuarbeiten.

Entsprechend ihrer praktischen Bedeutung behandelt das Werk die aktuellen Rechtsprechungsentwicklungen anhand von Praxishinweisen und Hinweisen zur Vertragsgestaltung Die Schwerpunkte der Darstellung:

  • Schriftform des Mietvertrages und und Laufzeit 
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen
  • Störung der Geschäftsgrundlage
  • Miete, Miethöhe, Neben- und Betriebskosten
  • Gewährleistung
  • Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses sowie
  • Prozessrecht

(ESV/bp, mp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht

 
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