GlE: Zurechnung von Grundstücken für Zwecke der Grunderwerbsteuer

Ausgangslage

Mit Urteilen II R 44/18 und II R 40/20 hat der Bundesfinanzhof Stellung dazu genommen, ob und wann ein Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört und es ihr für die Ergänzungstatbestände in § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG zugerechnet wird.

Im Gegensatz zur bis 5. Dezember 2024 gültigen Rechtslage hatte das Jahressteuergesetz 2024 zum Ziel, dass die Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands (§ 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG) im Gegensatz zur bisherigen Praxis nicht mehr zu einer Änderung der Zurechnung führt.

Daraus ergeben sich Anwendungsregelungen sowohl für Erwerbsvorgänge, die bis zum 5. Dezember 2024 (Verkündung des Jahressteuergesetzes 2024) verwirklicht, wurden als auch für Erwerbsvorgänge, die ab dem 6. Dezember 2024 verwirklicht wurden. Für Erwerbsvorgänge bis zum 05.12.2024 hält die Finanzverwaltung an ihrer bisherigen Auffassung fest.

Für die Zurechnung eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft ist allein die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Bedeutung, weder das Zivilrecht noch § 39 AO sind maßgeblich. 

Übergangsregelungen - Zurechnung bis zum 5. Dezember 2024  

Für Vorgänge ab dem 1. Juli 2021 ist stets die Beteiligungsgrenze von 90 % maßgebend für die Prüfung, ob aufgrund des Unterschreitens der für § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG maßgebenden Beteiligungsgrenze die Zurechnung eines Grundstücks beendet wurde. Ohne Bedeutung ist dabei, wann der zugrundeliegende Tatbestand verwirklicht wurde und wann die Zurechnung begonnen hat. 

Bis zum Ablauf des 30. Juni 2021 gilt eine Beteiligungsgrenze von 95 %.

Rechtslage ab dem 6. Dezember 2024

Der gleichlautende Erlass der Länder befasst sich mit der grunderwerbsteuerlichen Zurechnung nach § 1 Abs. 4a GrEStG. Für Zwecke der in § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG genannten Ergänzungstatbestände muss einer Gesellschaft ein Grundstück „gehören“, es ihr also zugerechnet werden; sie muss den Tatbestand „verwirklicht“ haben. Wann eine solche Verwirklichung vorliegt, ist in Anlage 1 gegliedert nach Rechtsvorgang (z. B. Verschmelzung, Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung) aufgelistet. Eine Zurechnung insbesondere auf natürliche Personen, juristische Personen des öffentlichen Rechts, Stiftungen oder Vereine scheidet aus. Hat eine Gesellschaft ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft, so ist es ihr erst ab Eintritt der Bedingung nach § 38 AO zuzurechnen.

Daneben kann das Grundstück zeitgleich einer zweiten Gesellschaft zugerechnet werden, wenn und solange diese die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG innehat.

Diese Zurechnung endet, wenn z.B. ein anderer Rechtsträger das Grundstück aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG erworben hat oder wenn der Rechtsvorgang, der zur Zurechnung geführt hat, nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht wurde.

Missbrauchsvermeidung

Die Missbrauchsvermeidungsklausel in § 1 Abs. 4a Satz 3 GrEStG will Gestaltungen erfassen, in denen eine grundbesitzende Gesellschaft zunächst ihr Grundstück verkauft, sodann die Anteile der nicht mehr grundbesitzenden Gesellschaft verkauft werden und zuletzt die Gesellschaft das Grundstück wieder zurückerwirbt.

Anzeigepflicht

Grundsätzlich gelten die allgemeinen Anzeigefristen des § 19 Abs. 3 GrEStG.

Wird durch die Rückabwicklung erstmals ein Tatbestand verwirklicht, beginnt die Anzeigefrist mit der Verwirklichung der Rückgängigmachung beziehungsweise der Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs. Dies erläutert der GlE anhand eines Beispielfalls.

Anwendungsregelung

Der aktuelle Erlass ersetzt die gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Zurechnung von Grundstücken für Zwecke der Ergänzungstatbestände vom 16. Oktober 2023. Er ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Soweit in gleich lautenden Erlassen, die vor diesem Erlass veröffentlicht worden sind, gegenteilige Ausführungen enthalten sind, sind diese Ausführungen nicht mehr anzuwenden.

Share Deals im System der grunderwerbsteuerlichen Ergänzungstatbestände von Dr. Lea Berens Seit vielen Jahren bemüht sich der Gesetzgeber, „missbräuchliche“ Gestaltungen im Rahmen von Share Deals im Grunderwerbsteuerrecht einzudämmen. Zu diesem Zweck wurde ein umfangreicher Katalog an Ergänzungstatbeständen geschaffen, der jedoch in seiner aktuellen Ausgestaltung zunehmend auf Kritik stößt. Die Unzufriedenheit mit dem Status quo, die Komplexität der einzelnen Ergänzungstatbestände sowie deren teils unklares Zusammenspiel und weitreichende Relevanz für Unternehmen mit inländischem Grundbesitz veranlassen Dr. Lea Berens zu einer umfassenden Analyse. Im Mittelpunkt ihrer Untersuchung stehen: die systematische Aufarbeitung des geltenden Rechts unter Berücksichtigung von Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung, die Identifikation zentraler Problemfelder sowie die Bewertung möglicher Reformansätze Anhand einer Vielzahl von Abbildungen, Beispielen und Tabellen werden bestehende Schwachstellen des gegenwärtigen Regelungsregimes aufgezeigt und konkrete Verbesserungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen für die Praxis und Denkanstöße an den Gesetzgeber und die Rechtsprechung erarbeitet.

Programmbereich: Steuerrecht