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Mieterhöhungsverlangen und Heilung von Mängeln
Twitter weiterempfehlen  22.07.2019

LG Berlin: Kein wirksames Mieterhöhungsverlangen ohne Zugang

ESV-Redaktion Recht
LG Berlin: Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter als empfangsbedürftige Willenserklärung zugehen (Foto: ArTo/Fotolia.com)
Möchte der Vermieter einer Wohnung die Miete erhöhen, setzt dies ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen voraus. Zu der Frage, inwieweit der Vermieter Mängel beim Erhöhungsverlangen im gerichtlichen Verfahren heilen kann, hat das LG Berlin vor kurzem eine interessante Entscheidung getroffen.
In dem Streitfall wollte eine Vermieterin die Nettokaltmiete für eine Wohnung in Berlin erhöhen. Da der beklagte Mieter – nach dem Vortrag der Vermieterin – nicht auf das angebliche Mieterhöhungsverlangen regierte, klagte die Vermieterin vor dem Landgericht (LG) Berlin. In dem Gerichtsverfahren kam das erstinstanzliche (AG) Amtsgericht Neukölln nach einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass das notwendige Mieterhöhungsverlangen dem beklagten Mieter nicht zugegangen war.  

Kläger: Mieterhöhungsverlangen im Prozess nachgeholt

Daraufhin reichte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin per gesondertem Schriftsatz im Gerichtsverfahren erneut ein Mieterhöhungsverlangen ein. Die Klägerin meinte deshalb, dass der Mangel des ursprünglichen Verlangens nachgeholt und damit nach § 558b Absatz 3 Satz 1 BGB geheilt worden sei. Dem folgte das AG Neukölln und verurteilte den Beklagten dazu, der Mieterhöhung zuzustimmen. Hiergegen wendete sich der Beklagte mit einer Berufung zum Landgericht (LG) Berlin.

Im Wortlaut: § 558a Absatz 1 BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung  
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (..).  

§ 558b Absätze 2 und 3 BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung
 
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben (…).
 
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LG Berlin: Keine Heilung nach § 558b Absatz 3 BGB

Die Berufungsinstanz, die 65. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin, hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Nach Auffassung der Kammer hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Die tragenden Entscheidungsgründe:
  • Kein Zugang des Mieterhöhungsverlangens: Das Mieterhöhungsverlangen wird als empfangsbedürftige Willenserklärung gar nicht wirksam, wenn dieses nicht zugegangen ist. Diese Rechtsfolge leitet die Kammer aus § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB her. Am Zugang des entsprechenden Schreibens des Vermieters fehlte es aber, denn die Vorinstanz hatte dies nach Auffassung der Kammer im Rahmen der Beweisaufnahme ohne Rechtsfehler festgestellt.
  • Keine Heilung eines Formfehlers: Zwar, so die Kammer weiter, werde zum Teil vertreten, dass auch ein fehlender Zugang des Verlangens schriftsätzlich im Prozess nachgeholt werden kann, so zum Beispiel die 63. Zivilkammer des LG Berlin – AZ: 63 S 523/08. Die Norm des § 558b Absatz 3 Satz 1 BGB beschränkt die Heilung nach Meinung der 65. Zivilkammer aber ausdrücklich auf die Einhaltung der dort genannten Form. Die fehlende Abgabe einer Erklärung, fällt demzufolge nicht darunter.
  • Nachholung im Prozess zwar möglich: Zwar kann das Fehlen eines Mieterhöhungsverlangens im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden.
  • Aber – nachgerichtes Mieterhöhungsverlangen muss völlig neu sein: In diesem Fall muss das Verlangen aber vollkommen neu sein. Es darf nicht nur ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgen. Da sich das nachgereichte Erhöhungsverlangen jedoch ausdrücklich auf das (vorgebliche) ursprüngliche Verlangen bezog, wies die 65. Zivilkammer des LG Berlin die Klage ab. 
Quelle: Urteil des LG Berlin vom 20.06.2019 – AZ: 65 S 39/19

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht

 
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