LG Berlin: Tiefe Verwurzelung der Mieter am Ort der Mietwohnung kann einer Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegengehalten werden (Foto: nmann77 / stock.adobe.com)
Wohnraummietrecht und Eigenbedarf
LG Berlin stärkt Schutz von älteren Mietern vor Eigenbedarfskündigung
ESV-Redaktion Recht
31.05.2021
Wann sind Mieter mit hohem Lebensalter und einer tiefen Verwurzelung am Ort der Mietsache vor Eigenbedarfskündigungen der Vermieter geschützt? Zu dieser Frage hat sich das LG Berlin vor Kurzem geäußert.
In dem Streitfall ging es um die Räumung und Herausgabe einer Wohnung, die eine mittlerweile 89-jährige Mieterin im Jahre 1997 von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemietet hatte. Die klagende Vermieterin hatte das Mietverhältnis zunächst im Jahre 2015 und anschließend wiederholt wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieterin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen und begründeten dies
- mit ihrem hohen Alter,
- ihren Gesundheitszuständen
- ihrer langen Verwurzelung am Ort der Mietsache
- sowie mit ihren beschränkten finanziellen Mitteln für die Beschaffung von Ersatzwohnraum
Die anschließende Räumungsklage hatte die Ausgangsinstanz – das Amtsgericht Berlin Mitte – abgewiesen. Auch die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin wies die Berufung mit Urteil vom 12.03.2019 zurück. Nach Auffassung der Kammer haben die Beklagten nach § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB allein aufgrund ihres hohen Lebensalters einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses.
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BGH: Hohes Alter allein rechtfertigt Fortsetzungsverlangen der Mieterin nicht
Auf die Revision der Klägerin hob der VIII. Zivilsenat des BGH die Berufungsentscheidung mit Urteil vom 03.02.2021 (VIII ZR 68/19) teilweise auf und wies die Sache das LG Berlin zurück. Der BGH meint, dass allein das hohe Alter ohne weitere Feststellungen zu den Folgen, die sich hieraus ergeben, für den Mieter grundsätzlich noch keine unzumutbare Härte ist. Zudem ist dem Senat zufolge bei der Bewertung einer tiefen Verwurzelung die individuelle Lebensführung des jeweiligen Mieters zu berücksichtigen.
LG Berlin: Menschenwürde der Mieterin konkret bedroht
Die 67. Zivilkammer des LG Berlin die hat Berufung der Klägern nun mit Urteil vom 25.05.2021 erneut zurückgewiesen. Dabei hat die Kammer offen gelassen, ob die Gesundheitsbeeinträchtigungen, die die Beklagte vorgetragen hatte, wirklich so erheblich sind, wie die Ausgangsinstanz angenommen hatte. Die weiteren tragenden Erwägungen der Kammer:
- Gesundheitsbeeinträchtigung der Mieterin nicht zwingend erforderlich: Im Einzelfall können sich die Mieter auch ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen – und zwar dann, wenn sie zur Zeit ihres Wohnungsverlustes schon ein hohes Lebensalter erreicht haben.
- Tiefe Verwurzelung der Mieterin am Ort der Mietwohnung: Daneben müssen die Mieter aufgrund eines schon lange bestehenden Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt sein. Nach erneuter Tatsachenfeststellung kam die Kammer dann zu dem Ergebnis, dass die Folgen des Wohnungsverlustes für die Beklagte so schwerwiegend sind, dass ihre Menschenwürde nach Artikel 1 Absatz 1 GG verletzt wäre.
- Kein gleichrangiges Interesse der Vermieterin: Demgegenüber hatte die Vermieterin kein gleichrangiges Erlangungsinteresse begründet, weil die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung nur auf einen bloßen Komfortzuwachs gerichtet war und nur unerhebliche wirtschaftliche Nachteile vermeiden wollte. In dem konkreten Einzelfall waren diese Interessen gegenüber den Interessen der Mieterin nachrangig.
Eine weitere Revision zum BGH hat die Kammer nicht zugelassen. Zwar kann die Klägerin hiergegen eine Nichtzulassungsbeschwerde einlegen. Dies würde aber eine Beschwer von mehr als 20.000 Euro erfordern. Hierüber müssten die Karlsruher Richter im Falle einer Beschwerde selbst entscheiden.
Quelle: PM des KG 27.05.2021 zum Urteil des LG Berlin vom selben Tag – 67 S 345/18
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(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht