Mitvermietung eines Lastenaufzugs ist keine Last

Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung

Immobilienunternehmen können auf Antrag statt der einfachen Grundstückskürzung (derzeit 1,2 % des Einheitswerts) die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff. GewStG für Erträge aus der Immobilienverwaltung geltend machen, wenn sie im Wesentlichen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Seit dem Erhebungszeitraum 2021 sind bestimmte Nebentätigkeiten des Vermieters unschädlich (bestimmte Stromlieferungen/Mietnebenleistungen zwischen 5 % und 20 %). 

Lastenaufzug in Einkaufszentrum ist gewerbesteuerlich unschädlich

Im zugrundeliegenden Fall des FG Schleswig-Holstein verfügte das Einkaufszentrum über einen Lastenaufzug in der Anlieferzone. Dieser war in manchen Mietverträgen ausdrücklich als Bestandteil des Mietvertrages genannt; in einigen Fällen waren nur in Anlagen zu den Mietverträgen allgemeine Formulierungen zur Kostentragung beinhaltet. Die Nutzung des Lastenaufzugs war allen Mietern gestattet. Der Aufzug wurde schwerpunkmäßig, also zu 85 %, zur Personenbeförderung genutzt.

Das FG Schleswig-Holstein vertritt die Auffassung, dass es sich bei der Mitvermietung des Lastenaufzugs um ein gewerbesteuerlich unschädliches Nebengeschäft handelt. So sah es auch das FG Düsseldorf, das dem Steuerpflichtigen einen begrenzten unternehmerischen Beurteilungsspielraum für die Bewertung zwingend notwendiger Nebengeschäfte zugesteht. Dabei stellt es darauf ab, dass nicht entscheidend ist, ob die Nebentätigkeit die einzig denkbare oder im Vergleich zu sämtlichen Alternativen die wirtschaftlich sinnvollste Grundstücksnutzung sei. Der Steuerpflichtige müsse vielmehr ungeachtet der drohenden Gefahr durch die Mitvermietung die Möglichkeit haben, seinen Grundbesitz wirtschaftlich sinnvoll am Markt anbieten zu können.

Darauf folgt, dass Grundstücke, die sich jeweils in einer für Warenhäuser prädestinierten Lage befinden, auch als solche vermietet werden können und gerade nicht zu Bürohäusern umfunktioniert werden müssen, damit nicht die Gefahr von Warenbewegungen in einem Fahrstuhl und somit eines Lastenfahrstuhls vermieden wird.

Mitvermietung von wesentlichen Bestandteilen als unschädliches Nebengeschäft

Nach Auffassung des FG dürfte die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, im Regelfall unschädlich sein. So wird durch die Verbindung des Lastenaufzugs mit dem Gebäude eine zwingende wirtschaftliche Notwendigkeit hierfür geradezu indiziert. Der Umstand, dass die Einrichtung aufgrund ihrer festen Verbindung mit dem Gebäude nur schwer und unter erheblichem Aufwand entfernt werden kann, führe laut FG im Regelfall dazu, dass sie als zwingend notwendig für eine wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksverwaltung und -nutzung zu qualifizieren sei.

Überlegungen, das Obergeschoss nur einem begrenzten Interessenkreis von Dienstleistern anzudienen oder den wiederkehrenden Bedarf an Infrastruktur durch hinzugezogene externe Möglichkeiten (z.B. Hebekräne) zu decken oder den Transport der benannten Güter über die Treppen oder den Personenaufzug abzuwickeln, sind nach dem FG Schleswig-Holstein weder sinnvoll noch geboten.

Das FG Düsseldorf pflichtete dieser Rechtsauffassung bei. Die Mitvermietung eines Lastenaufzugs beim Betrieb von Warenhäusern sowie in der Regel aller Betriebsvorrichtungen in Gestalt wesentlicher Bestandteile wird als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung gesehen und ist damit unschädlich.

In beiden Fällen sind Revisionsverfahren vor dem BFH anhängig (IV R 9/24 und IV R 31/23).

Fundstellen: FG Schleswig-Holstein, Urteil vom 28.03.2024 – 1 K 134/22 und FG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2023 – 14 K 1037/22

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