Steuerersparnis durch die Vermietung von Luxusimmobilien?

Vermietung von Villen mit mehr als 250 qm Wohnfläche als „Verlustgeschäft“

Ein Ehepaar hatte insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Diese Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Sämtliche Immobilien waren fremdfinanziert. So entstanden Ihnen allein aus der Vermietung jährliche Verluste zwischen 172.000 EUR und 216.000 EUR, welche sie mit ihren übrigen Einkünften verrechneten. Daraus resultierte eine erhebliche Einkommensteuerersparnis.

Keine Verlustverrechnung mit anderen Einkünften

Der BFH hat entschieden, dass eine Verrechnung der Verluste aus der Vermietung der Luxusimmobilien mit den übrigen Einkünften nicht möglich ist. Bei Vermietung von Immobilien mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm muss der Steuerpflichtige nämlich nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Soweit er diesen Nachweis nicht führen kann, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet hat, ist davon auszugehen, dass es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei handelt. In diesem Fall sind die aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Bestätigung der Rechtsprechung

Mit der vorliegenden Entscheidung bestätigt der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich in solchen Fällen um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Familienstiftungen als Instrument der Unternehmensnachfolge von Dr. Anna Schumann Im Zuge der Erbschaftsteuerreform wurde das Verschonungssystem für betriebliches Vermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer derart verschärft, dass die Frage, wie die Treiber der Erbschaftsteuerlast beeinflusst werden können, bei der Nachfolgegestaltung von herausragender praktischer Relevanz ist. Die Eignung der Familienstiftung als mögliches Gestaltungsinstrument der Unternehmensnachfolge – unter Berücksichtigung der spezifischen Betriebsvermögensbegünstigungen des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes – analysiert das Buch von Dr. Anna Schumann. Im Fokus stehen dabei u. a.: der zivil- und steuerrechtliche Rechtsrahmen der Familienstiftung, insb. unter Einbezug des ab Juli 2023 neu geltenden Stiftungszivilrechts, die Ausgestaltung der Verschonungsregelungen des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sowie die Erbschaftsteueroptimierung durch die Familienstiftung. Mit vielen Abbildungen und Beispielen werden dabei die Schwachstellen der Verschonungsregelungen aufgezeigt und konkrete Handlungsempfehlungen zum Einsatz der Familienstiftung für die gestaltenden Personen entwickelt.

Programmbereich: Steuerrecht