Steuerliche Folgen bei Austausch einer mit einem Vorbehaltsnießbrauch belasteten Immobilie

Sog. verlängerter Vorbehaltsnießbrauch

Streitig ist u.a., ob die Kläger im Rahmen ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf die Anschaffungskosten des im Rahmen der Inanspruchnahme eines Nießbrauchs vermieteten Objekts in voller Höhe oder nur im Umfang der auf das Gebäude entfallenden Aufwendungen vornehmen können.

Die zusammenveranlagten Eheleute und Kläger hatten ihr Hausgrundstück (dessen Eigentümerin allein die Ehefrau war) durch notariell beurkundeten Vertrag unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre volljährigen Kinder übertragen. Dabei hatten sich die Klägerin und der an dem Vertrag beteiligte Kläger an dem Objekt ein Nießbrauchsrecht bis zum Tod des Längstlebenden vorbehalten.

Mehr als zehn Jahre später schlossen sie mit ihren Kindern im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf dieser Immobilie wegen der ihnen zustehenden Nießbrauchsrechte eine privatschriftliche Vereinbarung, nach der die Eltern beim Verkauf der Immobilie ihre Nießbrauchsrechte löschen lassen. Die Nießbrauchsrechte sollen jedoch fortbestehen, und zwar in der Weise, dass aus dem Verkaufserlös eine oder mehrere andere Immobilien auf den Namen der Kinder erworben werden, an denen wiederum ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Eltern bestellt wird. Die Eltern stellen ihren Kindern den Verkaufserlös bei Erwerb einer oder mehrerer anderer Immobilien zur Verfügung, an denen den Eltern dann erneut das Nießbrauchsrecht zu bestellen ist. Die Eltern (Kläger) wiederum vermieteten das neu erworbene Objekt, an dem ihnen der Nießbrauch zustand.

AfA-Bemessungsgrundlage

Nach Ansicht des BFH ist der Fall des „verlängerten Vorbehaltsnießbrauchs“ einem Vorbehaltsnießbrauch und der mittelbaren Grundstücksschenkung unter Nießbrauchsvorbehalt gleichzustellen. Wenn ein mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastetes Grundstück mit Zustimmung des Nießbrauchers gegen ein anderes Grundstück ausgewechselt und dem bisherigen Nießbraucher an dem neuen Grundstück wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, handelt es sich bei wirtschaftlicher Betrachtung aufgrund des zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs steuerrechtlich um das Fortbestehen des Vorbehaltsnießbrauchs.

Dies gilt allerdings nur, weil zwischen den Klägern als Nießbrauchsnehmern und ihren Kindern eine von vorneherein feststehenden Abrede, quasi ein rahmenbildender Vertrag zwischen den Nießbrauchern und den verpflichteten Eigentümern, getroffen wurde, nach dem bereits während des Bestehens des ursprünglichen Vorbehaltsnießbrauchs an einer Immobilie die Fortsetzung des Nießbrauchsrechts an einer mit dem Erlös aus dem Verkauf der Erstimmobilie zukünftig zu erwerbenden Ersatzimmobilie vereinbart wird. Die Abrede muss auch tatsächlich erfüllt werden.

Insoweit handelt es sich lediglich um einen Austausch der Immobilie, an der der Nießbrauch besteht. Sofern der der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungskosten für den Erwerb der Ersatzimmobilie trägt, setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie fort (verlängerter Vorbehaltsnießbrauch).

Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer die Ersatzimmobilie nur aus dem Veräußerungserlös anschaffen oder herstellen kann, sofern sich der Nießbrauch im Zeitraum zwischen der Veräußerung der Altimmobilie und der Anschaffung der Ersatzimmobilie ununterbrochen auf den Veräußerungserlös erstreckt.

Diese Betrachtung gilt steuerrechtlich in gleicher Weise für ein obligatorisches wie auch dingliches Nießbrauchsrecht.

Quelle: BFH, Urteil vom 24.5.2022 - IX R 1/21; veröffentlicht am 17.11.2022

Familienvermögen dauerhaft sichern von Dr. Karin Ebel, Dr. Maren Gräfe und Corinna Schulthess Traumueller Familien, die ihr Vermögen – ob über Generationen gewachsen oder aus einem Unternehmensverkauf stammend – zusammen (weiter-)entwickeln wollen, brauchen dafür eine gemeinsam erarbeitete, professionelle Strategie. Welche Bereiche zu Aufbau, Erhalt und Weiterentwicklung des Familienvermögens geregelt werden müssen, stellt dieses Buch erstmals interdisziplinär, verzahnt und umfassend dar: Gemeinsame Vision und Regelungen zu Corporate und Family Governance Strategien für einen Business Case, Wachstumsszenarien, Asset Allokation und deren Umsetzung Rechtliche und steuerliche Fallstricke, die zu beachten sind und Hinweise zur Gestaltung Anschaulich stellen die Autorinnen anhand vieler Beispiele die wechselseitigen Zusammenhänge der einzelnen Themen dar und geben sowohl wertvolle Hinweise für Neulinge im Bereich Vermögensmanagement als auch vertiefte Einblicke für Insider. Ein Buch für alle, die Profis im Umgang mit Familienvermögen sind – und solche die es werden wollen.

Programmbereich: Steuerrecht