Bundesverfassungsgericht

Vermieter wendet sich erfolglos gegen Mietpreisbremse

Das Bundesverfassungsgericht hat die Beschwerde eines Berliner Vermieters gegen die Mietpreisbremse und die entsprechende Verordnung des Berliner Senats zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn abgelehnt.

Als erstes Bundesland hat Berlin am 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. So unterliegen Neuvermietungen seitdem einer Preisobergrenze; die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und „umfassend modernisierte Wohnungen“. Die Regelung gilt für Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Welche Gebiete das sind, werden die Landesregierungen durch Verordnung festlegen.

Bereits im Vorfeld hatte die Mietpreisbremse für Diskussionen gesorgt: Wo Immobilieneigentümer die neuen Regelungen verärgerten, freuten sich Mieter auf weiterhin bezahlbaren Wohnraum durch die Deckelung. Und diese scheint auch zu funktionieren: Der Tagesspiegel meldete ein Absinken der Kaltmieten in Berlin um 3,1 Prozent.

Flächendeckende Mietpreisdeckelung rechtens?

Ein Berliner Vermieter reichte gegen die Mietpreisbremse – diese hatte zum 1. Juni 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) Eingang in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 556d BGB*) gefunden – und gegen die Umsetzungsverordnung des Berliner Senats (Mietenbegrenzungsverordnung) Verfassungsbeschwerde ein (Az.: 1 BvR 1360/15). Die neuen Regelungen hinderten ihn daran, seine Wohnung zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten. Außerdem sei er in seinen Grundrechten aus Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 sowie Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG verletzt.

Die Mietenbegrenzungsverordnung enthalte keinen Hinweis darauf, mit welchen „flankierenden Maßnahmen“ der Senat der Wohnungsnot in Berlin begegnen wolle. Dies fordere aber das Gesetz (siehe § 556 Abs. 2 Nr. 4 BGB), bemängelte der Vermieter. Gegen eine flächendeckende, alle zwölf Stadtbezirke betreffende Mietpreisbremse sprächen außerdem statistische Daten. So seien die Anzahl der Haushalte und Mietwohnungen im Jahr 2013 zurückgegangen und die Berliner Mieten seien nicht mehr als das durchschnittliche Arbeitseinkommen angestiegen.

Ob § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – der die Landesregierungen zur Ausweisung der Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte ermächtigt – bestimmt genug sei, daran hatte der Vermieter ebenso Zweifel. Begriffe wie „ausreichende“ Versorgung der Bevölkerung, „angemessene“ Bedingungen oder „angespannter“ Wohnungsmarkt seien nicht mit objektivem Inhalten zu füllen.

Die Richter lehnten es ab, die Beschwerde des Vermieters zu prüfen. Ihm stehe nämlich der Weg vor die Zivilgerichte offen. Diese müssten zunächst über sein Anliegen entscheiden (Grundsatz der Subsidiarität).

Mietvertrag bleibt wirksam

Den Mietvertrag mit dem beabsichtigten Mietpreis könne der Vermieter aber trotzdem schließen. Dieser bleibe wirksam, erklärten die Richter. Unwirksam sei lediglich die Abrede über die Höhe der Miete, und dies auch nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wurde (vgl. § 556g Abs. 1 S. 2 BGB).

Anschließend stehe es dem Vermieter offen, vor den Zivilgerichten die vertraglich vereinbarte Miete einzuklagen. Die Gerichte müssten dann prüfen, ob die Abrede über die Miethöhe rechtens sei. Inzident würden sie dann auch über die Rechtmäßigkeit des Gesetzes entscheiden.

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„Mietpreisbremsen-Regelung akzeptieren“

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung: „Das ist eine gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter in Deutschland“, so Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Vereins. „Ich erwarte, dass sich Vermieter und ihre Interessenverbände jetzt an die neuen gesetzlichen Vorgaben halten und die Mietpreisbremsen-Regelung endlich akzeptieren.“ (ESV/akb)

*Im Wortlaut: § 556d
Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. 

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Literaturhinweis zum Mietrecht

Allgemeine Fragen zum Thema „Vermietung“ beantwortet der Berliner Kommentar zum Mietrecht. Das Werk aus der Reihe der Berliner Kommentare beinhaltet die praxisrelevanten Problemstellungen mit Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung.

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht