Verspätete Abrechnung gefährdet Anspruch auf Nachzahlung (Foto: Thomas Madel/Fotolia.com)
Nebenkostenabrechnung bei Wohnraummiete
BGH entscheidet über verspätete Nebenkostenabrechnungen bei Mietwohnraum
ESV-Redaktion Recht
06.02.2017
Vermieter von Wohnraum müssen die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Doch gilt das auch, wenn die Hausverwaltung eine WEG-Abrechnung verspätet erstellt? Hierüber hat der BGH grundlegend entschieden.
In dem Streitfall rechnete der Kläger die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab. Erst kurz vorher hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnung nach § 28 Absatz 5 WEG beschlossen.
Da die Mieterin die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen verweigerte, hat der Kläger die Forderungen gerichtlich geltend gemacht. Seine Klage blieb zwar vor den Instanzgerichten ohne Erfolg. Allerdings hatte das Berufungsgericht die Revision zum BGH zugelassen.
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BGH: Vermieter muss grundsätzlich innerhalb der Jahresfirst abrechnen
Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats des BGH muss der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen. Die wesentlichen Überlegungen des Senats:
Pflicht zur Abechnung besteht unabhägig vom Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung
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Die Abrechnungspflicht des Vermieters hängt dem BGH zufolge nicht davon ab, ob dem Vermieter einer Eigentumswohnung der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die in der Regel die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ist.
- Auch eine entsprechende ungeschriebene Voraussetzung ist dem Senat zufolge weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Gleiches gilt für die Gesetzessystematik. Darüber hinaus wäre eine solche Voraussetzung auch nicht mit dem Zweck der Vorschrift zu vereinbaren. Nach diesem ist aufgrund der Abrechnungssicherheit für den Mieter eine rasche Klarheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen.
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Zudem würde der Mieter einer Eigentumswohnung in einer sachlich nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber den Mietern sonstiger Wohnungen benachteiligt. Durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer im Sinne von § 28 Absatz 5 WEG (a. F. siehe unten) wäre er dem erhöhten Risiko ausgesetzt, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Der Beschluss nach § 28 Absatz 5 WEG (a. F.) bindet nach Senatsauffassung lediglich die Miteigentümer untereinander im Innenverhältnis, nicht aber Dritte.
Verspätete Abrechnung kann entschuldigt sein
Forderungen aus verspäteten Abrechnungen kann der Vermieter einer Eigentumswohnung nur noch dann geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, so der BGH weiter. Dies müsse der Vermieter aber konkret darlegen.
Der Kläger hatte in dem Streitfall aber nur vorgetragen, dass die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt hätte. Deswegen sei zum 31.12.2012 abberufen worden.
Die neue Hausverwaltung, die ab dem 01.01.2013 tätig wurde, wäre dann durch den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20.08.2013 mit den Betriebsabrechnungen für 2010 und 2011 beauftragt worden. Im November 2013 seien die Abrechnungen dann fertiggestellt worden.
Dies reichte dem Senat nicht aus. Der Kläger nicht hatte nicht vorgetragen, was er selbst unternommen hatte, als er erkennen konnte, dass die bisherige Hausverwaltung keine ordnungsgemäße und rechtzeitige Abrechnung vorlegen würde.
Abweichende Vereinbarungen mit Mieter unwirksam
Auch auf die handschriftliche Ergänzung, nach der die Betriebskosten erst nach Genehmigung durch die Eigentümerversammlung abgerechnet werden sollten, konnte sich der Kläger nicht berufen. Vereinbarungen, die von § 556 Absatz 3 BGH abweichen, sind nämlich unwirksam, so der Sneat abschließend.
Als Folge der verspäteten Nebenkostenabrechnung verliert er also die Nachzahlungsansprüche gegenüber seiner Mieterin.
Als Folge der verspäteten Nebenkostenabrechnung verliert er also die Nachzahlungsansprüche gegenüber seiner Mieterin.
Quelle: PM des BGH zum Urteil vom 25. 01.2017 – VIII ZR 249/15
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| (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. […]. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Im Wortlaut: § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung – Absätze 3 und 5 (damalige Fassung) (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. […] (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. |
(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht