
BGH entscheidet über verspätete Nebenkostenabrechnungen bei Mietwohnraum
Da die Mieterin die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen verweigerte, hat der Kläger die Forderungen gerichtlich geltend gemacht. Seine Klage blieb zwar vor den Instanzgerichten ohne Erfolg. Allerdings hatte das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen.
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BGH: Vermieter muss grundsätzlich innerhalb der Jahresfirst abrechnen
Beschluss der Wohnungseigentümer keine Voraussetzung für Abrechnungsfpflicht
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Die Abrechnungspflicht des Vermieters hängt dem BGH zufolge nicht davon ab, ob dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die in der Regel die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ist.
- Auch eine entsprechende ungeschriebene Voraussetzung sei weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik zu entnehmen. Darüber hinaus wäre eine solche Voraussetzung auch nicht dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und rasche Klarheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, zu vereinbaren.
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Auch würde der Mieter einer Eigentumswohnung in einer sachlich nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber den Mietern sonstiger Wohnungen benachteiligt. Durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG wäre er dem erhöhten Risiko ausgesetzt, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Der Beschluss nach § 28 Absatz 5 WEG würde lediglich die Miteigentümer untereinander im Innenverhältnis binden, nicht aber Dritte.
Im Wortlaut: § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten - Absätze 3 und 4 |
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. […]. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
Im Wortlaut: § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung - Absätze 2 und 3 |
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. […] (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
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Verspätete Abrechnung nicht entschuldigt
Die neue Hausverwaltung, die ab dem 01.01.2013 tätig wurde, sei durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20.08.2013 mit den Betriebsabrechnungen für 2010 und 2011 beauftragt worden. Im November wären diese 2013 fertiggestellt worden.
Abweichende Vereinbarungen mit Mieter unwirksam
Quelle: Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 25. Januar 2017 – AZ:- VIII ZR 249/15
Literatur zum Mietrecht und zum WEG |
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(ESV/bp)
Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht