Die oben angesprochene Änderung findet sich in der „Formulierungshilfe – Entwurf eines Gesetzes zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie“. Sie betrifft Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Corona-Maßnahmen betroffen sind. Demnach soll in diesen Fällen die widerlegbare gesetzliche Vermutung bestehen, nach der erhebliche Nutzungsbeschränkungen aufgrund von Corona eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage sein können.

Dr. Rainer Burbulla: In dem am 25.03.2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivilprozess, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist nicht ausdrücklich der Fall geregelt, ob etwaige Einwendungen des Mieters gegen die Mietzahlungspflicht (Mangel, vorübergehende Unmöglichkeit oder eine Störung der Geschäftsgrundlage) ausgeschlossen sind. Diese Frage ist nach derzeitiger Rechtsprechung streitig.

Um diese Unsicherheiten zu beseitigen und um die Verhandlungsposition der Gewerbemieterinnen und -mieter zu stärken ist – ausweislich des Entwurfs der Gesetzesbegründung – eine Regelung erforderlich, die klarstellt, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung findet und die an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien „appelliert“.

Zur Person

Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB in Düsseldorf. Seit Beginn seiner Tätigkeit ist er umfassend auf dem Gebiet des Gewerberaummietrechts sowohl vertragsgestaltend als auch forensisch tätig. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Immobilien- und das Mietrecht sowie das Maklerrecht. Er ist Autor des im Erich Schmidt Verlag erschienenen Buchs Aktuelles Gewerberaummietrecht. Als Autor hat Rechtsanwalt Dr. Burbulla auch am Handbuch Immobilienrecht mitgewirkt.

Dr. Rainer Burbulla: Nach Maßgabe von § 313 Abs. 1 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich nach Vertragsschluss die Geschäftsgrundlage schwerwiegend verändert hat und deshalb für eine Partei ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

Dr. Rainer Burbulla: Nunmehr soll eine widerlegliche Vermutung statuiert werden, dass Einschränkungen in der Verwendung von Gewerbemieträumen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einen Umstand im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB darstellen, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, und der sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Dr. Rainer Burbulla: Damit, dass die überwiegende Anzahl der Einzelhandelsmieter infolge der behördlichen Schließungen ihre Geschäftstätigkeit im Zeitraum vom 18.03.2020 bis 26.04.2020 überhaupt nicht mehr entfalten konnten und die Parteien des Mietvertrages eine vollständige Schließung der Geschäftsräume erkennbar nicht in die Grundlage ihres Vertrags miteinbezogen haben. Dieser Ansatz ist der richtige.

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Auf den ersten Blick scheinen mit der Neuregelung die Anwendungsvoraussetzungen von § 313 BGB vorzuliegen. Insoweit kann ein tatsächlich ein Gewinn an Rechtssicherheit vorliegen. Auf der Rechtfolgenseite ist aber ein Mietvertrag, der von Betriebsschließungen betroffen ist, anzupassen. Welche Kriterien liefert der Gesetzgeber hierfür?

Dr. Rainer Burbulla: Nach dem jetzigen Gesetzeswortlaut ist es erforderlich, dass einer Partei ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, wobei alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, insbesondere die vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung. Danach trägt grundsätzlich der Mieter das Risiko in seinen Mietflächen Umsätze (Gewinne) zu erzielen.

Teilweise ist es so, dass einige Einzelhandelsgeschäfte ihren Internet- und Onlinehandel in der Pandemie-Zeit immens „ankurbeln“ und auf diese Weise zum Teil sogar Umsatzsteigerungen erzielen konnten. Dieser Umstand wäre im Rahmen der von § 313 BGB erforderlichen Interessenabwägung mit zu berücksichtigen.

Zum anderen sind auch staatliche Beihilfen zu berücksichtigen, die einzelnen Mietern zugeflossen sind. Diese Umstände dürften auch nach den Neuregelungen im Rahmen der Einzelfallprüfung nach wie vor zu berücksichtigen sein. Auf der Rechtsfolgenseite des § 313 Abs. 1 BGB dürfte sich damit nicht viel tun.  

Dr. Rainer Burbulla:  In der Praxis wurden in den überwiegenden Fällen (fast 90 %) gütliche Einigungen zwischen den Parteien gefunden. Diese reichen von vertraglichen Stundungsvereinbarungen, über die Vereinbarung reiner Umsatzmieten, Vertragsverlängerungen bis hin zu Zahlungsmoratorien. In diesen gütlichen Einigungen zwischen den Parteien liegt die beste Lösung, um die für beide Vertragsteile immensen wirtschaftlichen Folgen abzufedern. Denn weder Vermieter noch Mieter trifft Schuld an der derzeitigen Situation.

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Dr. Rainer Burbulla: Es ist ein Vorrang– und Beschleunigungsgebot im Zivilprozessrecht vorgesehen. So sollen Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt behandelt werden. In solchen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Dr. Rainer Burbulla:  Gerade durch das vorgesehene zivilprozessuale Vorrang- und Beschleunigungsgebot steht zu befürchten, dass weitere Rechtsstreitigkeiten geführt werden und die Justiz damit weiter (über-)belastet wird.

Mit der Statuierung der gesetzlichen Vermutung in § 313 Abs. 1 BGB steht zudem zu befürchten, dass Mieter in ihrer (Rechts-)Auffassung gestärkt werden, Vertragsanpassungen gerichtlich durchzusetzen. Auch dies dürfte zu weiteren Rechtsstreitigkeiten führen, wobei allerdings nach wie vor eine Einzelfallprüfung erforderlich ist, was die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag anbelangt. Kommt es zu Gerichtsverfahren, kommen auf den Mieter dann noch weitere Verfahrens- und Gerichtskosten hinzu, was sich so auch schon in der Vergangenheit gezeigt hatte.

Insgesamt sind die Neuregelungen also abzulehnen, da auch auf der Grundlage des derzeit geltenden § 313 BGB durchaus sachgerechte Lösungen erzielt werden können. Insgesamt bleibt es beim harten Lockdown – wie auch nach dem ersten Lockdown dabei, dass eine einvernehmliche Lösung zwischen beiden Parteien der vorzugswürdigere Weg ist.