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KG in Berlin: Mieter und Vermieter müssen Nachteile aus Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund von Corona solidarisch gemeinsam tragen (Foto: Axel Bueckert / stock.adobe.com)
Mietrecht und Corona

KG in Berlin: Herabsetzung der Miete für Gewerberäume bei staatlich angeordneter Geschäftsschließung aufgrund von Corona zulässig

ESV-Redaktion Recht
21.04.2021
Die Frage, ob die Miete für Gewerberäume bei staatlich angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund von Corona nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte reduziert werden kann, ist unter den Gerichten noch immer umstritten. Nun hat das Kammergericht (KG) in Berlin hierüber entschieden.
In dem Streitfall verlangte der beklagte Vermieter einer Gewerberaumeinheit, die als Spielhalle vermietet war, die Zahlung der restlichen Gewerbemiete für die Monate April und Mai 2020 – und zwar im Rahmen einer Widerklage. Die Spielhalle war während des Frühjahrs-Lockdowns in den Monaten April und Mai 2020 aufgrund staatlicher Anordnung geschlossen.

Die Vorinstanz – die 34. Zivilkammer des LG Berlin – hatte den Mietzahlungsanspruch des Widerklägers (Vermieter) in vollem Umfang abgewiesen. Gegen das erstinstanzliche Urteil legte der Beklagte Berufung zum KG in Berlin ein.

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KG in Berlin: Beide Vertragspartner müssen Nachteile aus Störung der Geschäftsgrundlage solidarisch gemeinsam tragen

Das Rechtsmittel hatte zum Teil Erfolg: Nach Auffassung des 8. Zivilsenats des KG in Berlin kann sich die Mieterin aufgrund Schließungsanordnung zwar auf die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB berufen. Der vertraglich vereinbarte Mietzins ist aber nur um 50% zu reduzieren. Die weiteren Überlegungen des Senats:

  • Parteien haben Nutzungsuntersagung aufgrund Pandemie nicht vorhergesehen: Zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gehörte auch die Vorstellung der Parteien, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitreichenden staatlichen Eingriffen in das soziale und wirtschaftliche Leben mit den Folgen einer Nutzungsuntersagung kommen werde. Daher liegt eine schwerwiegende Änderung der Umstände während der Vertragslaufzeit vor, so dass das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt ist.
  • Nutzung der Mieträume nicht möglich: Die Klägerin konnte die gemieteten Räume in den Monaten April und Mai 2020 auch nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für ihr Gewerbe nutzen.
  • Voraussichtlich andere Mietkonditionen bei Kenntnis der Nutzungsbeschränkungen: Voraussichtlich hätten die Parteien für die Zeit der Zwangsschließung andere Konditionen vereinbart, wenn sie die Nutzungsbeschränkungen vorhergesehen hätten.
  • Reduzierung der Miete: Die Nachteile aus der Störung der Geschäftsgrundlage müssen beide Vertragspartner solidarisch gemeinsam tragen. Daher – so der Senat weiter – wäre die Miete bei vollständiger Betriebsuntersagung in den betreffenden Mietzeiträumen auf die Hälfte zu reduzieren.
  • Feststellung der Existenzbedrohung des Mieters nicht notwendig: Eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten muss dem KG zufolge im Streitfall nicht positiv festgestellt werden. Vielmehr wäre eine solche zu vermuten, weil die Schließung einen Monat oder länger dauerte.
Soweit die Widerklage auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 50% abgewiesen wurde, hat das KG die Revision zum BGH zugelassen.
 
Quelle: PM des KG in Berlin vom 16.04.2021zum Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20

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(ESV/bp)

Programmbereich: Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht